近日，香港联交所显示，奥山控股有限公司(下称奥山控股)第二次递交的招股书状态再次显示为“失效”。奥山曲折上市的背后折射的是其土储少、规模小、负债高、转型无成效的尴尬困局。

作为中小房企，奥山控股去年营收和纯利分别为18.91亿元、2.39亿元。为了加快上市脚步，今年6月底，奥山控股将总部搬迁至上海虹桥，并加速向杭州、成都、重庆等二线城市拿地扩张。

奥山控股的资金压力也随之上升，2016年至2018年，其借款总额分别为25.33亿元、53.38亿元和59.68亿元，净资本负债比率分别为316.5%、568.9%和283.1%。

住宅开发规模小，奥山控股早早开始转型“冰雪+住宅”双轮驱动模式，将“冰雪运动及娱乐行业中受益的先行者”列为自己的竞争优势之一。

不过，就其冰雪业务规模来看，这看上去更像是个噱头或概念。招股书数据显示，近三年，奥山控股冰雪运动及娱乐业务的收入最高仅为868.4万元，占总营收比例仅为0.6%，去年占比更是降至0.1%。

针对上市失利、财务及转型问题，长江商报记者发送采访函至奥山控股方面，但截至发稿前未收到回复。

招股书再次“失效”

一年之内，奥山控股连续两次遭遇了招股书“失效”。

11月28日，据港交所披露，奥山控股第二次向港交所递交的招股书显示失效。早在去年11月22日，奥山控股就向香港联交所主板提交上市申请资料。今年5月22日，该招股书在港交所官网上显示为“失效”，一天后奥山递交了新的招股书。

奥山控股官网资料显示，其创立于1997年，是涵盖冰雪、商业、地产、影视、教育、旅游、酒店、金融等八大产业的多元化产业集群。1999年，奥山成立第一家房地产公司，正式进军地产行业。

其主营业务包括住宅及商业物业开发、冰雪运动和娱乐项目的物业开发三个板块。其中代表产品有武汉奥山世纪城、光谷创意街区和奥山国际冰雪运动旅游小镇。

从体量上看，奥山控股属于中小型房企。招股书显示，2016-2018年奥山控股收入分别为13.12亿元、15.51亿元及18.91亿元，同期纯利分别为4600万元、1.94亿元及2.39亿元。

此外，从业务的布局可以看出，有着22年发展历程的奥山，是一个以湖北区域为发展核心的区域型房企。招股书显示，截至2019年3月31日，奥山控股83.8%的土储集中在湖北(武汉、黄石、恩施)，另外重庆分布3.7%(含0.6%合营项目)，成都4.1%，阜阳6.4%，嘉兴2.0%，期内公司合计有25个项目。

奥山控股在上市申请书中说，“数十年来，武汉本地开发商在房地产市场已成为知名企业，其不仅在获得较好地段的土地方面处于有利地位，而且凭借高质量的住宅物业获得当地市场认可。”

根据亿翰咨询的资料，2018年，通过对业务规模、盈利能力、增长、稳定性、融资能力、营运效率及社会责任的衡量，就综合实力而言，奥山置业在中国房地产企业中排名第50位。

财经评论员严跃进对长江商报记者表示，类似企业规模不大，但是成长性还是不错的，同时其产品线也具有特色，尤其是在南方市场发展冰雪产业，有较为独的产业发展优势。类似企业要上市，也多少和湖北等楼市崛起有关，这为其带来了较好的收益。从实际情况看，当前此类企业积极上市，也是为了防范业绩拖累等问题。至少目前来看，上市的机会依然较多，积极上市也利好房企品牌的打造。

高杠杆运营净负债率达283%

体量不大，重仓湖北，为摆脱区域型房企的“帽子”，奥山控股加快上市脚步，今年6月底，奥山控股将总部搬迁至上海虹桥，并与银行、金融机构、房地产协会以及其他中小房企的积极合作。

奥山控股将在全国选择四十余城布局，并深耕其中精选的二十余城，主要是武汉、杭州、成都、重庆等二线城市。截至2019年3月31日，奥山控股在湖北、安徽、四川、重庆及浙江合计拥有25个项目，总建面约340万平方米，其中包括总建筑面积为30万平方米的已竣工而未出售或持有物业、200万平方米的开发中物业以及110万平方米的待开发物业。

加速扩张，奥山控股的资金压力也随之上升，2016年至2018年，公司净资本负债比率分别为316.5%、568.9%和283.1%。其借款总额分别为25.33亿元、53.38亿元和59.68亿元。未来一年内，奥山控股需要偿还的借款共计约18.78亿元，而其拥有的现金及现金等价物规模，截至2018年底仅5.5亿元，较上年同期减少近6亿元。

到了2019年4月30日，奥山控股的银行借款和其他借款从2018年底的18.8亿增加到34亿。奥山控股解释称，流动负债的增加是因为截至今年4月30日，非流动负债中的部分银行和其他借款变为一年内到期，也就是说，奥山控股一年内到期的借款还在增加，短期面临着更大的还款压力。

另一方面，奥山其他渠道融资成本居高不下。2016-2018年末，奥山控股借款总额分别为25.33亿元、53.38亿元和59.68亿元;平均实际利率分别为9.9%、9.9%及9.4%;而整个房地产行业目前的平均融资成本约为7%左右，大型国企方面的融资成本更是低至5%。

严跃进指出，类似负债数据确实比较高，这或和其业务结构有关。类似企业不是单纯的住宅开发企业，所以类似冰雪项目等或也存在投资周期较长等特点。当然高负债某种程度上都是不利于企业的，尤其是2016年开始的去杠杆政策导向没改变。

冰雪产业收入占比不足1%

业绩不够，概念来凑。早期，奥山控股以住宅开发为主，2011年-2016年，奥山控股开始逐渐转变开发模式，向“冰雪+住宅”双轮驱动模式转变。2013年，奥山控股开设了首家真冰场后，开始介入冰雪产业。

2017年，奥山控股进一步提升冰雪产业在公司的战略地位，实施“冰雪+住宅”双轮驱动的发展战略，以“冰雪运动+娱乐休闲”为主导功能，打造了冰雪小镇、冰雪综合体、冰雪MALL三大冰雪主题产品线。

2017年4月，奥山打造首个冰雪综合体。2017年12月，“奥山·国际冰雪运动旅游小镇”动工，该项目投资约80亿元。

在国内冰雪产业跻身“热经济”的大背景之下。其给出的美好前景是，“预计到2020年，中国冰雪产业的总规模将达至人民币6000亿元，到2025年将达至人民币10万亿元”。基于这样的市场规模预期，奥山控股还计划未来在武汉、四川、重庆及浙江增建冰雪特色游乐园，不断发展冰雪运动及娱乐业务。

但奥山在冰雪产业上的一系列动作，在外界看来只是噱头，对公司营收的真正贡献非常少。

招股书数据显示，2016年至2018年，奥山控股冰雪运动及娱乐业务的收入分别为225.5万元、868.4万元和295.4万元，占公司总营收的占比为0.2%、0.6%和0.1%。同期，冰雪业务的毛利分别为101.9万元、260.6万元和-66.7万元，毛利率分别为45.2%、30.0%和-22.6%。对于2018年出现的较大下滑，公司解释称，主要由于溜冰场正在装修，而训练业务暂停四个月(直至2018年4月)。

在其他城市开展的冰雪业务也不理想。2018年，奥山进入成都，打造定位“冰雪运动+娱乐休闲”的澎湃城项目。整个项目分五期开发，其中 1、4、5期主要为住宅，2期产品规划为综合商业，3期为冰雪体育。

一期住宅部分已分别于9月和11月推出合计805套，据第三方检测机构提供数据显示，9月份推出的388套房源，截至12月9日，认购155套，认购率40%，11月份推出的417套房源，还未开始选房。

在招股书中，奥山控股也坦承，冰雪运动及娱乐物业的建设需要大量的资本投资，公司将通过销售物业、按揭融资及商业经营活动产生的现金流量为实施这一业务扩张自筹资金，若这项业务策略无法实施，将对公司的业务、财务状况及经营业绩造成重大不利影响。

“冰雪产业的投资，既是奥山控股区别于其他商业物业开发的竞争优势，也是奥山控股上市的原因之一，用作开发物业项目即奥山国际冰雪运动旅游小镇、住宅及商业物业的建设成本。”严跃进认为，从经营风险看，冰雪世界对于自然环境等有较高的依赖，这或使得此类项目呈现淡季和旺季。如果淡季经营不好，那么本身就会有很多压力。另外此类项目依赖可持续的融资，若是企业规模做不大，那么融资方面也会有压力。

关键词： 奥山控股 运营净负债率