7月，物业股的平均涨幅仅有11%，并且股价出现轻微回落的情况正在增加。

物管上市企业在7月正式突破30家。

时代财经统计的数据显示，过去的7月，30只物业股中，市值实现增长的物管公司共有21家，其中，弘阳服务以60.11%的涨幅位居涨幅榜首位，紧随其后的是滨江服务、银城生活服务，涨幅分别为36.15%、28.8%，而烨星集团以10.53%的跌幅掉落队尾。

7月，物业股的平均涨幅仅有11%，并且股价出现轻微回落的情况正在增加。与2020年上半年整个板块平均52%左右的涨幅相比，物业股已经开始逐渐恢复平静。

但正值此次，“大玩家”开始登场。抓住7月底的尾巴，融创及恒大，这两家头部房企纷纷传出拆分物业上市的消息。这样来算，在TOP5房企之中，就仅有万科暂时没有分拆物业上市的时间表。

伴随着这些大玩家的上市，物业行业或将迎来新一轮的洗牌，下半年行业分化将体现得越来越明显。

行业分化加剧，市值悬殊645倍

相比于以往一片大涨仅有少数几只股票股价下跌的情况，7月开始，物业股出现下跌的情况越来越多，股价出现下跌的企业有9家。

上半年，在一轮又一轮的上涨之后，不少优质的物业股股价一路上涨，有的公司市值甚至翻了数倍。但也有一些企业始终坐在冷板凳上，在30只物业股之中，有三分之一的物管企业股价出现下跌，部分估值虚高的企业价值得到重估，股价表现平平，甚至出现下跌。

行业内市值最高的碧桂园服务，在7月收盘时市值已经高达1290亿港元，而市值最低的方圆房服集团，当天总市值不过2亿港元，二者相差645倍。

管理规模是衡量一家物业管理公司最重要的指标。碧桂园服务、雅生活服务、保利物业、招商积余等头部物管企业股价在上半年始终保持着稳定上升的趋势，碧桂园服务更是成为了整个板块首个市值突破千亿的企业。而以兴业物联、烨星集团、方圆房服集团、祈福生活服务为代表的蚊型物管企业，则是跌幅榜的常驻选手，被资本市场忽视。

克而瑞物管研究指出，高估值物业具备以下共性：母公司基本属于TOP30房企，地产开发能力在千亿以上;自身管理规模1亿平方米左右，同比增速20%左右;营收10亿元以上，净利润1亿元以上。

但市场上也有像银城生活服务这样规模较小，股价却屡创新高，上半年市值翻了将近4倍的企业;以及即使在管规模第一，市值却始终维持在低位的彩生活。规模不是资本市场衡量物管公司的唯一标准。有业内人士表示，市场更看中的是业绩确定性强、有增长潜力的公司。

依靠收并购确实能在短时间内迅速拓展规模，但上市所募集的资金总有消耗完的一天，人力密集型的物业管理行业自身并没有强大的造血能力可以源源不断地提供资金用于收购。所谓“业绩确定性强、有增长潜力的公司”其实指向的是背靠强大地产母公司的物管企业。

汇生国际融资总裁黄立冲向时代财经表示，现阶段资本市场对物业股的估值更多是看其背后地产母公司能为这家公司输送多少血液。“物业板块并没有很大的价值，也没有很大的成长性，基本就是靠母公司不断的扩展业务，然后给它一些新的项目进行管理。如果母公司停止成长，那么物业公司也会停止成长。”

恒大融创吹响分拆上市号角

2020年无疑是拆分物业上市的大年。截至7月底，上市的物业管理公司已经超过30家。据中指研究院预计，在资本的助推下，年内将有至少12家物业公司将在港交所成功上市，而且在未来两年内，上市物业公司数量将超过50家。

仅在刚刚过去的一个月内，就有3家物业管理企业成功上市。7月6日，金融街物业正式登陆港股，首日股价高开26.36%;一天之后，弘阳服务在南京弘阳广场进行敲钟仪式，挂牌港交所;10日，正荣服务也成功在香港资本市场亮相，首日市值便突破50亿港元。

资本的热情不止于此，金融街物业、弘阳服务、正荣服务在上市之后股价一路向上，并均在随后行使超额配股权。其中，弘阳服务更是以60.11%的涨幅位居涨幅榜首位，金融街物业、正荣服务同样录得20%左右涨幅。

物业股的火热，吸引越来越多的房企选择加入分拆上市的行列，华润、世茂、金科、卓越、朗诗、合景泰富、荣盛发展等均在此列。

而在7月的尾巴，这支等待上市的队伍多了两名重量级选手。7月21日，汤森路透旗下IFR报道，融创中国考虑分拆其物业管理业务进行10亿美元的IPO;31日，恒大公告正考虑可能分拆集团的物业板块赴港上市，据IFR报道此次IPO规模将达到20亿美元。

克而瑞数据显示，恒大旗下物业主体金碧物业，截至2019年末在管面积3.52亿平方米，仅次于万科物业、碧桂园服务和彩生活;而根据融创2019年报数据，融创服务合约管理面积亦有差不多3.5亿平方米。

大玩家开始一个个登场。伴随着恒大、融创的入局，在前十房企之中，除去入股雅生活的绿地物业之外，仅剩万科还在坚持暂时不拆分物业板块独立上市。

而等这些大玩家成功登陆资本市场的那一天，物业行业也将遭遇新一轮的洗牌，行业的分化将会迅速加剧，当市场上可供机构选择的股票越来越多，那些规模较小的物业管理企业将进一步边缘化，所有物业股股价都上涨的时代或将一去不复返。

关键词： 物管上市企业 恒大融创