9月份青岛楼市将有创纪录的77个楼盘推新，足见开发房企对于“金九”甚至“银十”所持有的较高期待值。然而，9月12日，青岛楼市第一周交易数据显示，青岛楼市新房成交2541套，环比回落近2成，二手房成交1403套，为环比近10周的“最少”。

从全国部分同级和一线城市看，杭州与重庆9月首周新房成交环比增幅均在19%以上。其中，重庆首周新房销量创近8周新高，实现“开门红”。而北京、广州和青岛9月首周成交爆冷，开局疲软。此外部分城市金九“花容失色”，新房周成交套数出现下滑，比如沈阳9月首周成交面积环比下降59%，成交惨淡。

“金九”开局有点软

所谓“金九银十”，是传统的房地产市场多年营销经验的总结。在房企的眼中，每年的9月和10月冲击全年销售数据的最佳时机。但近年来，随着调控渐入，“金九银十”已经渐渐在市场季节中淡化。同时，城市化进程放缓的过程，需求进一步被压缩，“金九银十”的成色也正在减弱。

不过，“金九银十”仍然是全国市场最为重视的营销季节。比如广州恒大集团每年都会以抢跑的姿态出现在“金九银十”的市场上。今年9月6日，恒大集团营销大会上，董事局主席许家印正式下达了地产9月、10月楼市促销的“军令”：“金九银十”要卖2000亿元，并出台一系列的政策。

据悉，恒大推出全国楼盘7折特大优惠政策，其中网上卖房2000元抵2万元，清尾最高8.8折等多重额外折扣让利。对此，乐居控股青岛公司总经理董娜表示：“这是继疫情期间7.5折之后，恒大折扣力度进一步提升。可以说，为整个‘金九’的促销带了节奏。”

董娜说：“疫情之后，有较大部分的需求也在之5月~8月四个月中提前释放，因此”金九“的开局刨除杭州和重庆两个特殊市场环境的城市去看，全国市场的平均开局并不算亮眼。”

而“青岛市场在疫情之后是通过城阳的共有产权房的提升了市场热度。但是这种热度随着调控的到来和需求的释放到了9月已经放缓，因此这个”金九“开局实际上是有点差的。”京东房产青岛公司总经理曹珂杰也认为，需求前置释放，是目前“金九”第一阶段表现疲软的主要原因。

整月成色需检验

值得注意的是，8月20日，央行推出最新的房企“三道红线”管控，“凡是属于红牌提配的房地产公司，不得增加融资。”由于政策出台恰恰在楼市“金九”之前，因此也为这个不太一样的“金九”带来了诸多的不确定性。

另外，上半年，受疫情影响，楼市低迷，很多地产公司销售和利润双双下滑。这意味着房企必须在不到4个月的时间内，猛冲业绩，方能完成既定的业绩目标。

因此，今年的“金九”对于开发商来说，其实显得比较关键。

“2020楼市历经了疫情后的反弹，到8月调控落地前后的抢攻，市场其实一直是在一种焦虑的状态中前行，但数据并不能说明‘金九’无法实现既定目标。”曹珂杰表示，“比如即墨、胶州下半年供应量都比较大，而需求上目前增长相对缓慢，因此去化率走低也是必然。同时，在这种背景下以城市单位作为统计口径的话，主城区数据再靓，整个城市也难以在数据面上脱颖而出。”

“以周为单位的统计口径，也有一定的偶然性。比如8月底的抢攻势必会影响9月初的销售步伐，同时，77盘集中入市，是要有一个过程的。”房天下青岛新房公司总经理纪礼刚表示。

但供需矛盾是实际存在的，尤其是供应量大于需求的局面，可能促使房企加大一些促销性营销设计。

“‘金九’新房市场受库存增加、房企资金压力等影响，可能会出现降价售房的小行情。”董娜表示，供应量与需求量下降的矛盾是真实的存在，但由于供应基数大了，所以也不一定能直接影响楼市的整月数据。

楼市仍“稳”字当头

“是的，开局疲软未必就意味着‘金九’失色。以价换量也未必会让市场价格普降。”曹珂杰认为，“至少在青岛，楼市依然‘稳’字当头”。

“青岛楼市由于一直以来在供需两端就属于严控的状态，因此三道红线对于青岛来说，不会有明显的政策力度上跨越。”纪礼刚说，“一方面山东经济依然要看青岛。另一方面，三道红线下的几个品牌，在青岛的成绩和项目位置都不错，这种区域产品一般不会有较大幅度的价格波动。”

而“当政策对区域市场影响不大时，市场还是主导因素。因此，青岛三道红线和严厉调控下很难迎来楼市普降。当然个别价值达不到的区域，在没有以上情况时也已经开始降价了。”纪礼刚说。

从全国市场来看，董娜认为，“三道红线”并不能直接导致房价下行。同时据近几年的调控政策分析，上半年政策宽松，房价微涨，下半年政策收紧，房价回调，调控已经变成了一年一循环的小周期，房价也基本稳定。

值得注意的是，受基准地价上调影响，青岛各区域平均楼面地价有所上升。尤其是近郊区，因地铁贯通和大项目频繁进驻，区域价值有较明显提升，这些将持续催动楼面价格提高，从而推高房价上涨预期。

总体来看，2020年“金九”虽然开了个“蜡样头”，但不一定代表“金九”已经黯然失色，楼市仍将继续保持稳步健康的发展趋势。

关键词： 楼市金九开局疲软 新房成交