A股资本市场对于房企一直紧闭，业界对金辉转投港股的并不意外。

在A股等待4年之后，金辉地产决定不再恋战，转身投向港股。

据IPO早知道消息称，近期金辉已与投行密切接触，计划今年在港交所主板上市，预计募资规模至少为5亿美元。

时代财经亦从相关人士处确认了上述消息，其指出金辉的确在为赴港上市做准备，目前尚未正式向港交所提交招股申请书，但市场中传出的募资5亿美元并不准确。

事实上，A股资本市场对于房企一直紧闭，业界对金辉转投港股的并不意外。克而瑞地产研究院香港研究总监洪圣奇表示，2006年至今，内房企在香港上市是大势所趋，大部份头部房企都在香港上市，金辉选择港股也在意料之中。A股窗口四年未开

2015年年底，十二届全国人大常委会第十八次会议表决通过了关于授权国务院在实施股票发行注册制改革中调整适用《中华人民共和国证券法》有关规定的决定，这则消息令外界认为，房企迎来了A股上市窗口期。

随后，许多不愿错过A股窗口期的房企行动了，金辉是其中一员。2016年1月28日，上交所确认受理金辉的上市申请，其提交的IPO招股书披露，金辉拟发行数量不超过6亿股，计划投入募资60亿元建设重庆金辉城、苏州优步花园、西安天鹅湾西园及西安金辉世界城上东区四个房地产开发项目。

四年等待中，始终未有房企敲开A股大门。2018年，财联社报道称，有接近金辉的人士透露，其计划再用一年左右的时间来等待A股的窗口期，看未来一段时间资本市场的动向决定。

从证监会3月12日发布的最新一版《上交所主板申请首次公开发行股票企业基本信息情况表》来看，金辉目前的审核状态维持“已反馈”，排队名次为第五位。而一年前，金辉的排队名次约在60位左右。

实际上，A股仍旧没有为房企“松闸”的迹象。财汇数据显示，自2010年以后，A股连续4年未向房企打开大门，直到2015年，新城控股和招商局蛇口采用“B转A”换股吸收合并的方式才得以辗转实现A股上市。

迟迟不来的窗口期令每一家在A股排队上市的房企备受煎熬，早于金辉提交申请的富力和万达有着同样的处境。回A心切的万达为了加快过会速度，将地产业务从万达商业主体中剥离，为万达商业披上“商管”的外衣，但去年2月，万达商业进入“中止审查”状态，至今未解除。

一位接近金辉的消息人士向时代财经坦言，金辉内部对于在A股上市已经没有过多的期待，“根据现在的政策环境，即便金辉在A股的排队名次升至前三位，短时间内实现上市的机会仍然非常渺茫。”

港股上市风起

重资产、高杠杆的行业属性促使房企需要不断通过各种途径寻找资金，上市是极其关键的一条融资渠道。去年，金辉全口径销售金额为888.6亿元，在克而瑞地产研究院发布的2019年中国房地产企业销售排行中排在第40位，它也是TOP40中仅有的三家未上市房企之一。

过去两年，内地房企赴港上市形成小高潮。并且奔赴港股的内地房企中除了有规模达到千亿的正荣、中梁之外，更多是类似弘阳、大发、新力这样的中小型房企，甚至不乏恒达、万城这类年销售额刚刚达到10亿元左右的“蚊型”房企。

洪圣奇表示，A股政策不放松的背景下，港股普遍成为内地房企的第一选择。他认为，相较于A股，港股上市的优势很多，例如监管体系成熟、海外集资便利、发行价没有限制及股权转让容易等。

市值被低估或许是部分房企纠结于是否在港上市的关键，尤其是看到多家规模房企的股价表现不如预期时，房企难免有些顾虑。

去年，国际顶级投行高盛研究部就曾在研报中提到，将内房股的资产净值平均下调4%，2020及21年每股盈利预期分别降1%和5%，目标价降5%，还明确表明碧桂园价值被低估。此外，融创董事长孙宏斌亦在去年3月的业绩会上坦言，融创的股价肯定是被低估的。

不过洪圣奇认为，港股与A股有着不同的市场逻辑，房企大可不必为了起步时的估值高低，抑或后续市值是否被低估而担忧。

“港股的方法和逻辑更接近国际主流的方法，市场较少考虑到管理层的执行能力，管理效率等非法量化的因素，更关注企业现有土地储备变现的市值。A股的逻辑则更看重管理层的经营能力、产品的去化能力。”

洪圣奇进一步指出，平台不同，规则和逻辑自然也略有不同，任何平台都能达到令企业融资壮大的目的，“即便一开始起点低，基石投资者能在二手市场赚到钱，对公司未来融资肯定也是有利的。”

关键词： A股未见开闸 千亿房