截至2019年末，时代中国负债合计为1253.94亿元，其中有息负债合计达532.61亿元，在2019年业绩增速显著放缓的背景下，2020年恐面临较大压力

时代中国控股有限公司(下称时代中国，01233.HK)最终还是没能跃过“千亿”门槛大关!

2019年，该公司销售额实现783.6亿元，同比增长29.32%;营业收入为424.33亿元，同比增长23.44%;实现归母净利润52.13亿元，同比增长18.5%。

研究员注意到，虽然时代中国2019年业绩还在不断增长，但与往年相比增速已明显放缓。而在2018年就已提出的千亿目标计划，至今，依然未能如愿。

在千亿目标未能实现后，时代中国也将2020年的合约销售目标定为823亿元，同比仅增长5%，远低于2019年的销售增速。

值得注意的是，虽然时代中国销售额未能突破千亿，但其负债却首次突破千亿元。据年报显示，截至2019年末，时代中国负债总额为1253.94亿元，同比增长29.6%，资产负债达到77.84%。

另外，研究员注意到，时代中国近三年的销售净利率已明显下滑，且合营及联营权益占比大幅提高。

截至2020年3月15日，时代中国报收于13.18港元/股，较52周高点下挫22.47%。

净利率连续下滑

时代中国是广东省领先的物业开发商之一，专注于开发中高端市场住宅物业，其主要业务包含物业开发、物业租赁和物业服务。

Wind数据显示，2017—2019年，时代中国分别实现232.41亿元、344.77亿元和424.33亿元营收，同比分别增长43.19%、48.35%和23.98%;实现归母净利润分别为26.67亿元、43.99亿元和52.13亿元，同比增长36.43%、64.94%和18.49%。

同期，该公司的合同销售额分别为416.3亿元、606亿元和783.6亿元，同比增长41.9%、45.6%和29.32%。

从以上数据可以看出，2019年时代中国的业绩增速和合同销售额，较往年明显放缓，且归母净利润增速较2018年下滑46.45个百分点。

另外，《投资时报》研究员注意到，时代中国在营业成本不断增长的同时，销售净利率却不断下滑。

据Wind数据显示，2017—2019年，时代中国的营业成本分别为166.6亿元、237.54亿元和299.98亿元，同比增长39.34%、42.58%和26.29%。而同期，该公司的销售净利率分别14.38%、13.95%和13.01%，处于连续下滑状态。

从成本端来看，2019年时代中国的销售及市场推广成本达到12.12亿元，同比增长45%;行政开支达到15.54亿元，同比增长39.8%;融资成本也达到10.11亿元，同比增长51.5%。均明显超过当期营收、销售以及净利润增速。

值得关注的是，在销售费用快速增长的同时，其降价促销情况也十分明显。年报显示，2019年该公司合同销售面积约为534.7万平方米，同比增加约43%，销售均价同比下降9.7%。

从2019年全年销售业绩来看，由于时代中国的土地储备集中在大湾区，该公司的销售主力也集中在广州、佛山、珠海等大湾区核心城市。据了解，其于广州、佛山、珠海等3个城市的销售额分别为216.4亿元、227.6亿元、78.78亿元，在总销售额中的占比分别为27.6%、29.0%、10.1%，合计为66.7%。

此外，时代中国2019年全年拿地面积达到757.5万平方米，大幅超过同期534.7万平方米的销售面积。

时代中国近四年部分财务数据(单位：亿元)

数据来源：Wind

负债破千亿

2019年，对于上市满6年的时代中国而言，可谓是喜忧参半。一方面，该公司完成了783.6亿元的合同销售金额，同比增长29.32%;另一方面，为完成目标而付出的代价就是债务水平的不断增加。

Wind数据显示，截至2019年末，时代中国的负债总额为1253.94亿元，同比增长29.6%，资产负债率为77.84%，较2018年末增长2.87个百分点。

值得注意的是，时代中国有息负债合计为532.61亿元。其中，一年内到期的借款为185.98亿元，同比增加154.35%;另有342.107亿元借款须在两年至五年内偿还，仅4.524亿元借款须在五年后偿还。

为了偿还借款，时代中国以部分投资物业、与合营企业的权益、物业存货及物业、厂房及设备作抵押，其账面值分别约为5.794亿元、5.102亿元、80.483亿元及4.958亿元。

事实上，《投资时报》研究员注意到，该公司的合营及联营的权益总额也在大幅增长。年报显示，时代中国合营及联营企业的权益合计为101.07亿元，同比增长95.95%。

以当前在运作的房地产项目来看，竣工期在2021/2022年的项目，权益比例较前期明显下降。以广州为例，预计竣工时间最晚，广州黄埔华甫等的三个项目的权益比例只有30%、35%、32%。

当然，为应对资金压力，时代中国还通过发债融资。

《投资时报》研究员梳理发现，2019年时代中国共发行两只企业债，债券代码分别为4499.HK和4499x.HK，发行规模合计为5亿美元，发行利率同为6.75%。值得一提的是，最近的一只代码为5458.HK的债券，将于2020年11月27日到期，发行规模为3亿美元。

另外，《投资时报》研究员注意到，随着时代邻里(09928.HK)的上市，时代中国的员工数量大幅减少。

据年报显示，2017年和2018年，时代中国的员工人数分别达到7492人、9502人，而至2019年上半年，员工数量进一步增长至12692名。

但截至2019年末，时代中国拥有员工人数仅为5955名，比2019年中期减少6737名，比2018年底减少3547名。

这其中，时代邻里的上市或分流了一部分员工人数，但具体人数年报并未披露。

为实现弯道超车，截至2019年底，时代中国通过参与公开拍卖、城市更新项目、一级开发、合作及收购，在广州、佛山、江门等城市共购入28幅地块，持有土地储备约为2300万平方米。据该公司称，2020年其买地金额大概在250亿元—300亿元左右。

最新公告显示，时代中国1月、2月的合同销售金额分别为66.72亿元和10.82亿，2月较1月，环比下降83.78%。根据克而瑞研究统计，2月百强房企全口径销售额达3243.3亿元，环比下降43.8%。

业内人士表示，从2019年房企的规模来看，头部房企的增速的确已经明显放缓，并且预计2020年规模增长整体放缓将是个大概率事件，但不排除部分房企会通过并购等方式推动规模化持续快速增长。

关键词： 千亿目标 千亿债务 净利增速