近日，证监会、国家发改委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》。根据通知，基础设施REITs 此次聚焦于新基建、交通、能源、仓储物流、环境保护、信息网络、园区开发七大领域。长期以来备受关注的不动产投资信托基金破冰落地。

事实上，商业地产对于REITs落地呼声一直很高。相关研究报告显示，我国商业不动产存量已高达约50万亿元。虽然此次公募REITs试点领域并未直接涉及商业地产，但也为业界带来更多思考：疫情对商业地产金融和资产证券化产品影响几何，当前市场现状怎样，商业地产离REITs之路还有多远?

疫情影响几何

据了解，REITs是资产证券化的重要手段，是把流动性较低的、非证券形态的不动产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。当前，兼具不动产属性与零售属性的商业地产已进入存量管理时代。

中国连锁经营协会(CCFA)于今年2月1日至5月1日就购物中心及其主要业态商家租户受疫情影响及诉求开展调研。调研显示，目前在存续期的176单国内商业不动产资产证券化产品中，零售类型产品有53单，占市场存量单数的30.1%。从底层物业类型来看， 零售类资产的数量亦最多，合计193处，占物业数量总数的45.6%。

疫情之下，很多不确定性增加了投资市场的观望和避险情绪，根据《2020中国商业地产投资意向调查报告》，69%的受访者表示，他们将暂缓决策至疫情情况明朗，再加上商务活动的短期冻结，减少了国内购物中心大宗交易的投资需求，大宗资产流动性整体降低，市场活跃度锐减。

中国连锁经营协会副会长武瑞玲在接受中国商报记者采访时表示，受疫情影响，购物中心运营收入下滑，由此带来了一系列的连锁反应。一方面，购物中心销售、客流大幅下滑，相关业态、品牌经营困难，购物中心空置率增大。另一方面，运营方自发减免商户租金，这些影响都导致收入的大幅缩水，经营收益降低。此外，疫情可能会在短期内影响投资人对购物中心相关产品的投资信心，加速行业分化。购物中心和品牌租户可能产生长期乃至永久性分化，经营管理能力较差的购物中心将会面临更大的压力。

“全球有不少国家是在经济低迷或下行的背景下推出了REITs，根本原因在于，REITs市场的建设对于经济的发展有着至关重要的作用，能够引领经济走出危机、摆脱低迷，为经济的持续发展提供新动能。”武瑞玲说道。

市场现状怎样

国内目前并没有标准化的公募REITs。以类REITs、CMBS、CMBN为代表的资产证券化产品已成为国内包括购物中心在内的商业不动产领域直接融资的核心工具。

中国连锁经营协会调研显示，零售类型产品业态在去年继续扩展，奥特莱斯型购物中心于年内首次成功发行资产证券化产品。购物中心、百货作为零售类型产品最主要的细分业态，已成为国内商业不动产资产证券化产品中最重要的底层物业选择类型。

“但不是所有的商业地产都可以混入证券化市场。”房地产运营专家朱晓红对记者表示，优质的商业地产在未来较长时期将会是实物资产证券化的主流发起资产。优质实物资产对于提高证券化产品质量和降低企业融资成本有显著效果;而租金收益与基础资产价值共同作用进一步稳定了证券化产品价值，提高了企业证券化发起时获得的财富效应。

据了解，尽管当前房地产企业持有大量的优质商业不动产，但盘活渠道非常有限且多为债务融资，昂贵的融资成本和激进的杠杆比例已对国内购物中心的存续经营造成了较大的负面影响，甚至开始影响物业的可持续经营。

武瑞玲认为，“在整体降杠杆背景下，历史遗留的高杠杆负债亦难以通过借新还旧的方式来维系，急需引入新的外部权益资金进场以缓释杠杆风险，让购物中心能留存足够的利润来培养内生增长能力，提高内在价值，进而形成良性的投融资循环。为投资人提供更多更优质投资标的选择，激发市场活力。”

武瑞玲表示，购物中心是经营性物业，具备创造现金流能力。推进购物中心公募 REITs有利于倒逼开发商提升资产管理能力和往存量运营转型，降低和提前对冲未来城镇化进入成熟阶段后住宅市场需求大幅回落带来的资产贬损风险，无缝衔接未来。同时，有利于引导不动产投资进入价值投资的时代通道。

此外，“仍需更积极地培育专业服务机构，促进不动产市场健康发展。当然，这需要引导也需要时间。”北京德和衡律师事务所合伙人、长期从事资产证券化研究的郑晓红告诉中国商报记者，目前市场多为自发形成的一些不动产服务机构。

时机或已成熟

中国连锁经营协会调研的购物中心企业、投资机构、行业专家都认为，购物中心公募REITs已逐渐具备了推出市场的时机。

据了解，我国商业地产类REITs、CMBS、CMBN证券产品已取得了较稳定的发展，市场规模逐渐扩大，发行人及投资人的认可程度也逐渐提高，在此背景下，推出购物中心公募REITs，更易于各市场参与主体接受。

“商业不动产公募REITs作为稳定分红的投资产品，有利于增加居民对不动产的长期投资渠道，避免对住宅投资的依赖，降低炒房的投机力量。”武瑞玲表示，监管层需要消除“推出公募REITs等同于重新放水房地产行业”的顾虑，商业不动产公募REITs才具备市场化推广的意义和规模化推广的可能性。

“在疫情的冲击下，继基础设施REITs试点之后，积极推动以优质购物中心项目为底层物业的商业不动产公募REITs落地有积极意义。”武瑞玲认为，基础设施的资产证券化适应疫后加大基础设施投资的需要，符合我国尽快恢复经济发展实际。期待其能振兴消费、激活购物中心这一最大、最具有消费升级功能的实体商业业态的活力，针对购物中心的公募REITs的政策或会尽早出台。

“目前商业地产REITs推出还需要时间，但只要有需求就会有市场。”郑晓红对记者表示，此次在基础设施领域首推REITs试点，在一定程度上并未将商业地产摒除在外，其中仓储物流、产业园其实都属于广义上的商业地产范畴，都是以实现持续稳定的现金流为特点，并不违背“房住不炒”。相信真正属于商业地产的REITs之路已经不远了。

关键词： 商业地产 公募REITs