港股市场在2019年首季度出现短暂的小牛市之后，又进入长期的震荡行情之中，而这个期间，物业板块却走出了穿越牛熊的气质。从2019年初算起至今，港股物业服务板块指数从850点左右涨至2400点左右，不到一年半时间，涨幅超过180%。

即便是经历了春季公共卫生事件及3月份全球股市大幅回调的影响，物业板块也能迅速调整反弹，这其中少不了一年多以来新股的助力。智通财经APP注意到，2019年以来物业板块上市新股约10只，上市后普遍表现不俗。其中滨江服务(03316)在2019年3月上市经历较长时间的盘整之后，2020年股价开启暴涨模式。

2020年1月1日至2月19日，滨江服务股价从7港元左右涨至14港元，涨幅翻倍。除了物业板块受到投资者瞩目之外，滨江服务的基本面更是重要支撑。

深耕长三角，外延收入加速成长

跟很多港股上市公司一样，成立于1995年的滨江服务背靠滨江集团(002244,股吧)，已从一家浙江省杭州的本地住宅物业管理服务提供商逐渐成长为长江三角洲领先的优质物业管理服务提供商。

按2017年高端住宅物业在管建筑面积计，滨江服务集团于杭州排名第二，为浙江省第五、长三角第十。2019年，滨江服务在浙江省的20个地区、上海市、江苏省及江西省拥有61间附属公司及分支机构，向约70000余个物业单位提供物业管理服务。2019年3月滨江服务于港股主板上市，主营业务包括物业管理服务、非业主增值服务和业主增值服务。

智通财经APP观察到，2015年至2019年，滨江服务的业绩实现了快速增长。期内收入从1.59亿元人民币(单位下同)增长至7.02亿元，年复合增速达到45%;归母净利润从1147万元增长至1.15亿元，2019年是2015年的10倍。

2018年以来，房地产行业在房住不炒的基调之下有所降温，但是2019年，滨江服务的收入和净利润同比增速仍然高达38%和63%，在行业中处于较高水平。

从各项主业务情况来看，2019年物业管理服务、非业主增值服务和业主增值服务收入占比分别为58.6%、31.9%和9.1%，物业管理服务作为核心业务收入占比一般占比六成。从增速看，三项业务同比增速分别为30.1%、44.2%和75.9%，业主增值服务增速较高，因此收入占比有上升趋势。

营收增加源于在管面积的增长，截至2019年底滨江服务的在管建筑面积1440万平方米，同比增长24.1%;同时合约建筑面积1240万平方米，同比增长34.8%，总面积达到了2680万平方米，同比增长28.8%。

智通财经APP观察到，由于滨江服务的品牌认可度提升，杭州滨江投资控股及其附属公司滨江集团与滨江服务建立了紧密合作关系，提供了大量优质项目。滨江集团是长三角地区较具规模的房地产企业，2019年合同销售额破千亿达到1120.6亿元。这种背靠房地产企业的营业模式在物管企业中较为常见，不过不同的是滨江服务与滨江集团的关联收入占比并不大，2017年已经降至12.2%。相反，由于品牌效应，来自第三方的收入占比逐年提升。

物业费高于行业平均，毛利率净利率稳步提升

智通财经APP了解到，物业管理服务来自第三方的收入一般情况下利润率较低，这与开拓外延市场的成本、费用支出方面息息相关，并且为了打开市场会有价格战等，但是滨江服务由于及早了摆脱了这种模式，所以近几年利润率稳步上升。

2015年至2019年其毛利率从16.45%增长至28.07%，增长超过10个百分点，净利率波动时上升，从7.22%增长至16.37%，增幅超过1倍，这要归功于其毛利率上升的同时，费用率的控制较好，2019年8.06%，仅比2015年增加1个百分点。而维持毛利润和毛利率增长的秘密就在于，核心业务物管服务的管理费用不断增加。由于品牌效应和竞争力较强，2015年至2019年，滨江服务的物业费上调22次，2019年达到约每月每平方米4.16元。而同期中国百强物管企业的物业费均值在2.3元每月每平方米左右，滨江服务远高于行业平均，并且还处于增长之中。

与此同时，高毛利的增值服务收入占比不断增加，也提升了其利润空间。因此，从收入和盈利方面，滨江服务处于稳步增长且高于行业平均的通道之中，这是投资者看重的一个原因。

物管赛道成长空间足，韧性强

投资者看重滨江服务的另一个原因在于，物管服务的赛道成长空间足，其业绩韧性强。

虽然物管服务与房地产行业有着密不可分的关系，但是房地产行业属于增量市场的竞争，而物管服务则属于增量和存量的双方向竞争，相较房地产行业具有更强的业绩韧性。

智通财经APP观察到，在一季度公共卫生事件的影响之下，包括房地产在内的多个行业的公司业绩都受到较为明显冲击，不过这对于物管服务尤其是住宅物业的收入影响极小，而且多个地方政府发布补贴政策，对冲这期间上升的成本，因此物管企业在这期间的业绩受到的影响较小，这一点就已经跑赢了很多行业。

行业增速方面，目前物管服务的60%至70%的收入来自住宅物业，不过非住宅物业也在加速发展。在增量方面受到一定调控压力之下，存量市场的收入增长依旧可观。相比“一锤子买卖”，物管服务的“细水长流”式增长注定了该行业的天花板足够高。

这些逻辑支撑了物管服务板块的高增长及资本市场的高度认可，2019年以来物管服务上市新股的表现历历在目，滨江服务凭借业绩的稳定高增长，在板块助力之下，短期内实现了股价翻倍，而这种趋势性增长或将伴随着业绩释放继续上演。

关键词： 滨江服务 股价翻倍