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偿债周期下的高融资成本 景瑞控股"轻资产"转型路并不顺利

来源:投资者网 2020-03-31 08:14:36

近年来,向“轻资产”运营转型的景瑞控股有限公司(下称“景瑞控股”,01862.HK)当下发展并不顺利。一方面2019年业绩目标完成率为89.85%,稍微拉长的时间来看,2017年-2019年景瑞控股的营收波动较大;另一方面为应对债务现状,景瑞控股开始频频进行高成本融资。

融资利率成本高昂

3月26日,景瑞控股发布公告称,于2020年3月25日,公司透过私人商议,完成购买本金总额2232万美元的优先票据,为初始票据本金总额的5.58%。

公告显示,注销后,余下未购回票据的本金总额为2.75亿美元,为初始票据本金总额的68.72%。据悉,本次购回票据于2020年到期,利率7.75厘。

在一些市场人士看来,不管是出售资产,还是回购票据,景瑞控股主要是为了应对今年可能将出现的债务资金缺口。

2020年是整个房地产行业的偿债高峰期。克而瑞房地产数据显示,2020年95家房企年内到期债券超过人民币5000亿元,同比上涨45%,高峰期分别为3月、7月至10月。然而为了应对马上到来的还债高峰期,部分房企甚至不惜通过短期融资、海外高息融资等手段渡过难关,如景瑞控股。

根据财报显示,截至2019年6月底,景瑞控股一年内到期债务为103.8亿元,同比增长55.3%;1-2年内到期债务79.37亿元,同比增长11.4%。账面现金约为142亿元,其中31亿元现金受限,账面可用现金刚好覆盖短债,同时,未来两年景瑞控股要偿还的债务共计达209.65亿元,偿债压力较大。

“房地产作为资金密集型行业, 一般情况下,仅靠自有资金及过往经营利润盈余本身就无法满足其实际经营需求,更何况是景瑞控股这类短债偏高的房企,资金链无疑处于较为紧张的状态。”上海地区一位房地产行业券商分析师直言。

值得一提的是,现金流不够充裕的景瑞控股,当下,为了应对高额债务,也在积极地加速海外融资。

据统计,其实在2017年-2018年期间,景瑞控股在海外发行过一次优先票据,分别融资4亿美元和3.5亿美元,利率分别为7.75%和9.45%。而转眼到2019年,景瑞控股一年则先后进行了3次海外高息发债。为2019年的1月、4月和7月,分别发行了2020、2021年及2022年到期的优先票据,金额分别为1.5亿美元、2亿美元和2.6亿美元,利率分别为13%、10.88%及12%。

2020年的景瑞控股发债动作则更为积极。3月5日,景瑞控股抛出融资计划,拟发行1.8亿美元、利率12.75%的优先票据,到期日为2022年3月11日,于新加坡交易所上市。

3月9日,景瑞控股拟在上述票据的基础上增发1000万美元、同12.75%利率的票据,此募集资金将用于对现有债务进行再融资。

“仅仅3月,景瑞控股就发债两次,利率居高不下均超过10%,可见,景瑞控股对于资金的需求较为迫切。”业内人士表示。

据《企业透明度报告》查询近期内房股在香港发债成本显示,美的置业(03990.HK)发行10亿元公司债,票面利率为4.20%,中国海外发展(00688.HK)发行10亿美元担保债券,利率区间为2.375%-3.125%。不管是港元债务或是美元债券,甚至于人民币债券,房企融资成本普遍位于10%以下。

截至2019年6月30日,景瑞控股的总资产为546.48亿元,总负债为452.15亿元,较2018年年底的390.69亿元上涨61.46亿元,资产负债率为80%,处于行业较高水平。

接下来,景瑞控股是否会加大海外融资力度?现金流方面是否存在压力或影响到公司拿地扩张?从更长远来看,“轻资产”运营模式是否真正适合景瑞控股?针对上述疑问,《企业透明度报告》致函致电景瑞控股董秘办,但公司电话一直无人接听。

“轻资产”转型之路并不顺利

成立1993年的景瑞控股,主要发轫于上海虹口,业务触角覆盖长三角、西南地区、中部地区、以及环渤海地区19个城市。2013年10月景瑞控股在香港成功上市。

近几年,房地产市场进入了调整期,行业竞争也越来越激烈,尤其是行业资源向头部房企集中,对中型房企景瑞控股来讲更是一个挑战。2017年,景瑞控股推出“轻资产”转型策略。除房地产开发之外,还开辟了办公、公寓、房地产基金、产业链投资等多条战线。但这几大业务版图尚在发展之中,景瑞控股便遭遇了瓶颈:包括新增土储面积下降、主营收入占比缩减、业绩三年持续放缓。

财报显示,2017年-2019年景瑞控股的营收增速分别为4.1%、-28.1%、-0.31%,2019年景瑞控股总销售额约为251.59亿元,首次出现下滑,完成当年业绩目标的89.85%。

实际上,在2018年业绩增速开始出现下滑时,景瑞控股就曾透露,营业收入下滑的主要原因是房地产项目减少,以及合作项目增加。

公开资料显示,由于土储增加项目上更多是采用合作方式,景瑞控股在2017年、2018年及2019年上半年,项目的权益建筑面积在总建筑面积中的占比降为57.22%、50.40%、51.92%。而此指标在2016年以前,则均高于80%。2019年1-6月,景瑞控股新增土储总建面积76.7万平方米,较上年同期下滑46%。

需要指出的是,景瑞控股的核心收入是物业销售业务,受新增土储面积的下降影响,景瑞控股的核心业务占比正在逐步缩减。根据财报,2018年,景瑞控股的物业销售收入占总收入比重虽同比下降1.7个百分点,但至少仍在92.8%的高位,但到了2019年6月底,该占比则出现明显缩减至76.45%,降幅超过15%。

对此,景瑞控股在2019年半年报中称,“项目开发排期集中在下半年交付,从而导致开发物业交付的项目及交付建筑面积减少”。

业内人士认为,“虽然物业销售业务占比逐年减少,但目前来看,仍是景瑞控股的主要业务收入,因此,伴随着核心业务收入逐渐减少,景瑞控股业绩增长或将受限。”

2020年,由于受新冠肺炎疫情冲击影响,对房地产行业造成一定冲击, 景瑞控股自然也无法置身事外,公司业绩较去年同期出现更大幅度下滑。根据披露,2020年1-2月,景瑞控股累计合约销售额约为8.66亿元,较去年同期下降了37.9%;合同销售面积约为3.66万平方米,较去年同期下降了48%。其中,2月单月销售额3.21亿元,同比下滑幅度达62%,销售面积为1.2万平方米,同比下滑达72%。

“市场对于房企转型的认可度普遍不高,景瑞控股的转型在业内也不太被看好。近年来,随着景瑞控股营收增速的持续放缓,其在轻资产方向的转型之路并不顺利,加上近两年高额债务压力及外部因素新冠肺炎带来的冲击等,无疑对景瑞控股2020年的经营发展造成一定影响。”上述地产领域券商分析师表示。

标签:债偿周期高融资转型

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