近日，位于北京丰台总部基地三期的保利悦大都汇项目连续签约，成交金额破10亿元，在提振市场复苏信心的同时，亦引起业内对其成绩的探讨。

事实上，作为央企与世界500强，保利始终立足于国际高度与视野来运营城市，从而引领商务变革。纵观北京各保利项目的亮相，都成为商务区里程碑式的风向标。如此成就，与其择址之道密不可分。

诠释择址之道

《中国经营报》记者了解到，7月17日，保利悦大都汇成功签约，单宗成交金额达3.2亿元，时至20日，项目再次签约，成交金额近8亿元。在当前市场尚未完全复苏的情况下，保利却以强劲的实力提振市场信心，成为带动市场复苏的新引擎。

有分析指出，北京定位为“全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心”，而科技、金融等企业总部聚集的丰台总部基地被业内普遍视为承接北京科技创新发展的重要中心区域，在政策驱动和引导之下，位于丰台总部基地三期金角的保利悦大都汇项目受到青睐实属必然。

众所周知，写字楼选址始终以企业需求为导向，而需求又与城市发展密切相关。2018年，北京市发布了《新增产业的禁止和限制目录(2018年版)》(京政办发〔2018〕35号)，明确指出，朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区：东、西、北五环路和南四环路以内，禁止新建酒店、写字楼等大型公建项目。这也就意味着，未来北京南四环内将很难出现新的商务区，北京悄然进入了商务区“四环时代”。

但是纵观北京商务区格局，不难发现，传统的科技、金融商务区已逐渐呈现出不同程度的商务条件老化、土地供应不足等问题，企业需求无法得到切实满足，企业择址的标准随之发生变化。

在此背景之下，作为北京建设世界城市、发展城南行动计划的重要组成部分，位于南四环核心位置的丰台总部基地，成为了企业在“四环时代”下择址的首选之地。

经过多年发展，丰台总部基地定位于全国知名的总部经济区、北京重要的高新技术产业基地和丰台区核心的城市经济功能区，正在北京南部地区发展中发挥着核心的引领作用。

园区内商务氛围浓厚、发展布局成熟，周边路网发达，交通便利，多条地铁交汇。而随着大兴国际机场的通航，联动“五纵两横”立体交通网络建设，产业、人才、资金等要素也将会在“虹吸效应”的影响下进一步向京南区域汇聚，为区域经济的发展带来新的活力。

周边完善的配套支持为区域发展提供了强劲的动力和保障，如果丰台总部基地是京南区域的名片，那么实力央企保利择址于此，则是对这一名片“含金量”的有力背书。

博弈商办市场

写字楼与企业共生共荣，实力强劲的企业关注写字楼所在区域的发展潜力及磁力，亦注重写字楼自身的价值属性。

北京自“四环时代”的号角吹响以来，京南四环稀缺的商业地块越来越受到关注。基于对城市发展的精准把控，保利紧跟时代潮流，择址丰台总部基地三期金角位置，匠心打造的悦大都汇项目，即为“四环时代”为数不多的商业地块。

事实上，为严控非首都功能增量，加快构建高精尖经济结构，推动首都高质量发展，北京对于四环内新建大型公建项目采取了严格的限制措施。此外，大量的写字楼曾被改造成酒店、公寓进行租售，也一度引起政府的管控，推出被称为“史上最严”的商办类项目调控政策。

“一些商业项目，处于城市核心地段，将商业用房改为公寓类住宅进行销售，可以增加开发商利润，也能在一定程度上满足市场的住房需求，但是这与北京的首都功能定位及土地供需关系相违背，确实应该调控。”一位业内人士分析指出。

其分析称，可以预见，受政策限制，未来北京四环内的写字楼将处于“稀缺”状态，其中又存在许多曾被叫停的“商改住”项目，在空间格局上被分割成极小的单元，并不适用于商业、办公环境。这一点，也可从相关政策中强调“最小分割单元不得低于500平方米”得以体现。

此外，市场上还存在一些工业用地性质的写字楼，但是商业用地上的房产可以经商、可以转让，工业用地原则上只能是产权人用于工业生产经营，不得分割、不得转让，并不具备投资价值。

“四环内商办类物业新增供应不足，存量中真正意义上的‘纯’写字楼并不多，这些因素也进一步凸显如保利悦大都汇等此类项目的价值。”上述分析人士如是表示。

缔造商务典范

保利择址之道，是对城市发展脉络的清晰认知之道，亦是商办物业的升级之道。

据了解，早在2015年，北京保利就已经开始探索商办自持运营的模式，通过对保利地产乃至保利集团的金融、科技、文化等资源进行全方位整合，进而形成联动保障的“资产长城战略平台”，打造保利商办“商务头等舱，资产守护者”的品牌形象。

纵观保利商办在北京的布局，截至目前，已汇聚了国门名片望京保利国际广场、商务坐标蓟门桥蓟门壹号、水幕旗舰通州运河保利大都汇、天空之城昌平科学城保利未来大都汇、商业热岛京西欢乐大都汇等十大综合体，项目遍布北京各大商圈核心。

如对京南地区悦大都汇项目的布局和择址，保利商办就展现出了卓越的区域价值研判和商业策略。保利悦大都汇项目正是紧抓京南发展热点，扼守最后四环黄金位，通过前瞻企业需求，坚持重度运营，源源不断地释放城市未来生命力。

在当前市场需求放缓的情况下，保利悦大都汇项目单月连续成交破10亿元，无异于一匹“黑马”，这也进一步印证了保利商办择址之道释放的巨大红利。

位于丰台总部基地三期核心区域的保利悦大都汇项目，不单单是一个区域价值的延展，更是缔造了一个新商办项目的典范。项目立足丰台总部基地将自然、生态元素与北京典型城市机理相结合的功能架构之上，与已建成区紧密联动，形成文化景观、商务休闲于一体的商业核心。

据了解，其规划3栋纯商务写字楼，可提供5万平方米的企业总部空间，3栋建筑楼梯呈“品”字形排布，围合形成地块北侧近7000平方米的内部园林，囊括社群式绿化、艺术雕塑、互动式景观小品等，创造了更为舒适、自在的新型商务办公氛围。

项目整体全玻璃幕墙立面，三面采光，高位开窗，可提供开阔的观景视野。南北双拼设计，布局方正，3米净层高，空间无梁柱，提高空间使用率，可自由分割组合，满足不同企业主办公需求。一楼商务大堂，8.2米层高，连接园林，并设咖啡会客厅。

项目还集聚科技内核，搭载VRV空调系统加新风系统，关注建筑的低碳环保及“空气、水、营养、光、健身、舒适、精神”7大健康体系，为LEED金级+WELL国际双认证绿色建筑，为企业营造绿色环保、生态智慧的商务办公环境。