2022年对于房地市场而言，是变化远超预期的一年。市场信心备受打击，行业流动性困局、交付危机频现，亏损已成为今年年报季的底色。如此背景下，万科展现其“定力”，交出这样一份稳健的成绩单。

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3月30日晚，万科发布2022年度报告，在行业前所未有的震荡下，实现营业收入5,038.4亿元，同比增长11.3%；归属于上市公司股东的净利润226.2亿元，同比上升0.4%。

在财务安全方面，万科也守住了安全经营的底线，保持“绿档”和业内领先的信用评级，经营性现金流连续14年为正；开发业务在市场下行、交付洪峰和施工时间受限三重挑战下，确保了超过34万套新房的平稳交付；经营服务业务保持高速发展，全口径收入达到512.6亿元，同比增长23.1%。

冲击之下仍能保持韧性和生命力

刚刚过去的2022年，房地产行业经历了前所未有的变化。多种因素叠加之下，行业信心前所未有的脆弱，给企业的经营带来巨大的压力和挑战。

根据第三方数据显示，全年商品房市场出现了有统计数据以来最大幅度的下跌，百强房企销售额同比下42%；新开工面积降幅扩大，全国房屋新开工面积同比下降39.4%，；行业融资能力明显下降，海外债务市场功能失效，房企资产负债表显著承压，境内债展期规模创历史新高，流动性风险频现，并对上下游造成冲击。

面对这样前所未有的局面，万科2022年营业收入5,038.4亿元，同比增长11.3%，归属于上市公司股东的净利润226.2亿元，同比增长0.4%；每股基本盈利1.95元，同比增加0.6%。

万科还保持了一贯的健康财务状况和难能可贵的抗风险能力。截至2022年底，万科继续保持“绿档”，经营性现金流连续14年为正，净负债率仅43.7%，处于行业低位，持有货币资金1,372.1亿元，对于短期债务的覆盖倍数为2.1倍。健康的财务状况也让万科获得了评级机构认可，国际三大评级机构标普、穆迪、惠誉均维持了万科业内领先的信用评级。

一位不愿具名的行业人士分析称，如此背景下，万科能够交出这样一份稳健的成绩单，实属不易。危机是最好的试金石，从1995到2008再到2022，行业调整一次比一次猛烈，万科不仅渡过了前两次危机，在此轮史无前例的冲击下仍能保持韧性和生命力，用稳健的业绩证明了这家公司及其团队始终值得信任。

持续改善开发业务的经营管理质量

2022年，万科开发业务全年实现合同销售面积2,630万平方米，合同销售金额4,169.7亿元，结算面积3,401.4万平方米，同比增长9.1%，结算收入4,444.0亿元，同比增长10.5%。

在2022年的特殊形势下，“保交付”成为行业的重要课题。面对市场下行、交付洪峰和施工时间受限三重问题的叠加，万科动员全部资源和力量，实现了超过34万套新房的平稳交付。

与此同时，万科持续改善开发业务的经营管理质量，新增投资的精准度和投后管理进一步优化，全年权益总投496亿，已开项目投资兑现度近90%，过去几年存在的操盘离散度过大、投资追高冒进等问题得到有效改善。2022年，万科投资聚焦地块素质良好、市场前景明朗、操盘团队能力强、财务指标优秀的项目，累计获取新项目36个，总规划计容建筑面积690.2万平方米，权益计容规划建筑面积403.7万平方米。

经营服务业务双位数增长，创造稳定现金流的优势开始显现

近年来，房地产行业普遍认识到，地产发展无法再回到过去“三高”的老路，也不可能过度依赖住宅开发。万科数年前就开始布局多个不动产领域业务，并且形成了开发、经营、服务并重的策略。

事实上，观察万科近些年在经营服务业务方面的动作就可以发现，万科拥有业内最全面的不动产经营服务赛道布局，未来仍有巩固和扩大先发优势的空间，为公司的长期价值增长提供新的来源。2022年，万科的经营服务业务保持了双位数增长，全口径收入达512.6亿元，同比增长23.1%，多项业务巩固了业内领先优势。

万物云于2022年分拆上市，营收首次突破300亿元，同比增长26.1%。万物云的社区空间居住服务、商企和城市空间综合服务均实现超20%增长，同时蝶城战略初见成效，蝶城数量增至584个，完成38个试点蝶城的供应链改造，对应基础住宅物业服务成本降低超3000万元，预计可提升试点项目的全年毛利率超4个百分点。

物流业务保持快速增长。万科物流业务自2015年开启全国仓储网络布局至今，目前综合实力位列行业第一梯队，冷链仓储规模全国第一，2022年实现营收35.6亿元，同比增长17.9%，其中冷链业务实现46.7%的增长。

长租公寓业务在规模和效率上保持行业第一。作为全国最大的集中式公寓提供商，万科泊寓2022年实现营收32.4亿元，同比增长12.1%，运营管理租赁住房21.5万间，累计开业16.7万间，年终出租率达95.6%。与此同时，泊寓响应国家纳保政策，在北京、天津、深圳等14个城市，为5.9万间保障性租赁住房提供运营服务。

商业业务方面，2022年营业收入87.2亿元，同比增长14.3%。万科累计开业商业项目242个，其中2022年克服疫情挑战成功开业新项目25个，同时公司内资源协同整合取得较大进展，印力逐步承接地产区域BG商业项目的委托管理，提升整体商业资产运营质量。截至2022年底，印力管理的商业项目整体出租率达93.2%。

万科方面表示，随着全社会收益率要求和风险偏好的下降，市场对经营性不动产的认知已逐步改变，经营服务业务创造稳定现金流的优势开始显现。随着物流、商业、保租房REITs和不动产私募投资基金的开展，经营性不动产实现“投融建管退”闭环，经营服务业务的发展也将进一步提速。万科拥有业内最全面的不动产经营服务赛道布局，未来仍有巩固和扩大先发优势的空间，为公司的长期价值增长提供新的来源。

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