一直宣称要向省外拓展的正商实业(00185.HK)逐步重回河南大本营。

据统计，去年一年正商实业在河南省内拿下超40宗地。上半年总计新增31幅地块，共129.6万平方米，相对去年同期增加25幅地块，面积增加3.5倍。7-8月，正商实业又密集拿地，共新增18幅土地，总代价约33.15亿元，这些地块基本集中在河南。

与此同时，日益渐长的债务也让正商实业承压，截至2020年6月底，正商实业剔除预收款后的资产负债率为89.91%，净负债率高达343%，现金短债比仅0.64倍，三道红线全踩中，位列“红档”，属于“红色房企”。

3月8日，正商实业有限公司发布盈利预警公告，正商实业公布，相对于截至2019年12月31日止年度的综合纯利约人民币11.515亿元，预期集团于截至2020年12月31日止年度的综合纯利将录得介乎约35%至45%的跌幅。

业绩预警毛利率大幅下滑

正商实业的前身是恒辉企业，2015年，在正商集团上市失败之后，便通过收购恒辉企业的方式完成了曲线上市，依赖于母公司正商集团，正商实业近年来开启了快速扩张之路。

2019年7月，正恒国际正式更名为正商实业，也是在这一年，正商实业绩显著增长。2019年，公司全年确认收益约为88.9亿元，同比增长1378%;毛利约为22.9亿元，同比增长731%;股东应占净利润达11.5亿元，同比大幅增长37倍。

不过，在业绩大幅增长的同时，正商实业的毛利率大幅下滑。数据显示，2019年全年，正商实业录得年度毛利为22.87亿元，较2018年增长约731%，年度毛利率为25.73%，较2018年同期的45.74%，同比下降20个百分点。

事实上，早在前几年，正商实业的毛利率就已呈现出下滑的态势。2020上半年，正商实业的毛利率约27.2%，较2019年同期的45.4%下降18.2个百分点，下降幅度达四成。

3月8日，正商实业发布盈利预警公告，相对于截至2019年12月31日止年度的综合纯利约人民币11.515亿元，预期集团于截至2020年12月31日止年度的综合纯利将录得约35%至45%跌幅。

公告中称，集团综合净利润的下降主要归因于两个原因。第一，受到新型冠状病毒肺炎疫情爆发的影响，导致集团部分物业项目发展进度受阻和延迟住宅物业的交付进度及受到国家于房地产市场所施加的调控政策(包括住房限购及限价等政策)，导致该年度部分物业交付收益下降和毛利受压。第二，受到国家调控措施影响导致物业项目的售价低于预期，并作出对发展中物业进行减值拨备。

脚踩“三道红线”

2017年，正商实业在北京豪掷41亿拿地，开启全国化扩张。不过，相比于其他区域型房企全国化扩张成果，正商明显落后，截至目前也仅拓展了海南、青岛、北京及武汉市场，且土储寥寥。

去年2月，穆迪在将正商实业及其母公司正商集团展望评级调至“负面”时表示，正商集团的土地储备从2018年底的674万平方米降至2019年底的540万-570万平方米，这样的土地储备规模，只能支撑正商集团房地产开发和销售不到两年。

正商实业的全国化扩张道路走得并不顺畅，去年开始改变策略，投资重点回归河南大本营。

据统计，公司去年一年在河南省内拿下超40宗地。上半年总计新增31幅地块，共129.6万平方米，相对去年同期增加25幅地块，面积增加3.5倍。7-8月，正商实业又密集拿地，共新增18幅土地，总价约33.15亿元。

加速扩储让其债务压力步步抬升，2020年中报显示，正商实业的杠杆倍数已经达到15.4倍，资产周转天数为623.35天，流动负债占比达78.96%。

值得注意的是，截至2020年6月底，正商实业剔除预收款后的资产负债率为89.91%，净负债率高达343%，现金短债比仅0.64倍，三道红线全踩中，位列“红档”，可称得上是“红色房企”。

与此同时，该公司融资成本居高不下，从2019年下半年起，正商实业开始发行高息美元债。2019年10月和12月分别发行了2.2亿美元和1.2亿美元的优先票据，年利率均为12.8%。去年3月又新增一笔票面利率为12.5%的美元票据，金额为2亿美元。截至6月30日，境外债占有息负债的比例为21%。