从偏安一隅到雄心勃勃地赴港上市，宁波迪赛基业不动产服务股份有限公司(下称"迪赛基业")显然已经不满足于只深耕于宁波、苏州两地楼市代理业务。

2021年2月26日，迪赛基业向港交所递交招股书，正式冲刺IPO。

迪赛基业称，本次募资用主要用于业务发展及提升运营效率等。不过，由于公司核心主业房产代理板块的收入正在不断"缩水"，在营销上又曾因虚假宣传遭到处罚，在目前港股新股市场收紧审查流程的背景之下，这些"黑历史"可能成为迪赛基业进军IPO路上的"绊脚石"。

行业头部挤压效应明显靠上市扩张效果不乐观

作为宁波、苏州本地排名靠前的房产代理商，在经历十余年的发展过后，迪赛基业的整体业务仍主要集中于此。

资料显示，迪赛基业的主业为房产交易服务，即人们常说的"地产中介"。迪赛基业的业务专注新房市场，为地产商提供定制化房产代理及咨询服务。其中，房产代理服务包括推广、促成物业销售交易;咨询服务包括宏观经济市况分析、评估潜在投资回报、制定物业发展、定价、销售及营销策略等。

经过十余年的发展，迪赛基业与地产行业许多知名房企达成合作，比如：新世界发展、雅戈尔、招商、金地、华侨城、中梁等，业务范围覆盖长三角地区和中原地区的17个城市。

此次赴港申请上市，迪赛基业拟将筹集资金分别用于增加应付予地产商的履约保证金以获取更多项目，用于提升信息科技系统及基建以提供更好的服务质量及营运效率，及用于通过潜在投资机会战略性拓展公司的业务等等。

上海中原地产首席分析师卢文曦向《投资者网》表示，"这类企业上市背后的实际原因还是出于对资金的渴求，因为通过获取资金，这类企业能够活的更久;其次，由于小型代理商生存空间相对狭小，企业想要实现快速发展和扩张，通过上市募资的方式获得资金支持是一条路径。"

卢文曦强调，"对于小型代理商而言，头部的挤压效应日渐明显，因此目前想通过上市来实现企业扩张，这条路的效果肯定不如从前了。"

营收"大头"不断缩水佣金率偏低是主因

"相比过去十年，目前的房产中介市场强者恒强局面显著，之前有各种夫妻店、小品牌代理店，但现在你观察一线城市，基本上没有这些小店了，全是一些头部品牌中介，比如：链家、中原、乐有家、我爱我家等等，小代理商都被慢慢淘汰了。"谈到行业发展现状，一位头部房产交易中介运营总监向《投资者网》说道。

或许正是受到行业头部效应的影响，作为地产小代理商的迪赛基业，其营收指标表现并不佳。

近年来，迪赛基业的营收指标呈波动态势。招股书显示，2018年—2020年，迪赛基业的收入分别为2.25亿元、1.85亿元及2.05亿元。

值得留意的是，房产代理业务作为公司的营收"大头"，占总收益的比重正在逐年下滑。2018年，迪赛基业来自房产经纪服务的收益占比达95%;2019年，该比重下降1个点至94%，2020年，迪赛基业的房产经纪服务收益占比再次下滑，降近4个点至90%。

来源：公司招股书

而总收入占比的下降，其实与公司核心业务收入缩水密切相关。据《投资者网》了解，自2018年以来，迪赛基业房产代理主业中的核心业务——住宅项目在近三年的时间里，遭遇波动下滑的窘境。

招股书显示，2018年—2020年，迪赛基业的住宅项目收入由1.9亿元，下滑至2020年的1.4亿元;商业项目和房地产咨询业务则在近三年开始不断提速，但由于体量微小，其对公司的收益贡献微不足道。

来源：公司招股书

再进一步来看，迪赛基业住宅收入下滑的背后，其佣金费率也在同步下滑。

招股书显示，2018年—2020年，迪赛基业的住宅物业的平均佣金费率呈逐年下滑态势，分别为0.87%、0.8%、0.63%;商业物业亦在同步下降，从2018年的1.88%下降至去年的1.48%。

迪赛基业表示："平均佣金费用率的下滑，与国内房地产开发商提供较低的住宅物业佣金市场整体相符，因为国内购房者对住宅物业的需求强劲。"

"住宅佣金率不到1%，肯定是比较低的。"上述头部房产交易中介运营总监向《投资者网》透露。他指出，"目前，一线城市的平均佣金费用率大约都在2.5%以上，像北京、深圳基本上是在2.7%左右，上海甚至达到2.9%;新一线城市，像武汉，也基本上都在2.5%左右，不同城市地产代理佣金费用率会有所调整，但目前行业统一约定的费用应该为2%左右，但是现在没有标准，这个行业就会乱，进而影响整个行业的生态发展。"

"还有一种可能，就是迪赛以不到1%把订单拿下，再从其他方面收取一些费用，比如：评估费、担保费等等，从这方面再去向客户收取费用，如此一来，实际上的佣金费用率也许能达1.5%~1.6%。"对于房产代理商出现佣金费用率偏低的疑问，他补充分析称。

对此，《投资者网》就佣金率下降及相关问题联系迪赛基业方面，公司未予回复。

曾因虚假宣传被罚被查迪赛基业有段"黑历史"

虽然迪赛基业在宁波、苏州两地较为知名，但其在客户中的口碑却不算太好，迪赛基业背负因虚假宣传受罚的"黑历史"，这令其冲刺IPO的路上又多了一块"绊脚石"。

据宁波市鄞州区市场监督管理局文件显示，2020年7月8日，迪赛基业因涉嫌虚假宣传被市场监管部门处罚。

来源：宁波市鄞州区市场监督管理局

原因是迪赛基业与宁波汤仕玛置业有限公司签订了包销代理合同，代理销售鄞州区中河街道宝龙广场项目7号楼房源。在销售过程中，由于迪赛基业在房地产广告中出现融资或变相融资的内容，例如"与宝龙业态互补跟着500强商家赚钱"、"20年整栋运营(第三方)稳健回报坐享其成"等内容，迪赛最终被市场监管部门立案调查。

而就在挨批受罚之后不久，大约过了一周多，迪赛基业又故态复萌。

据宁波晚报的报道称，2020年7月13日，宁波镇海新城迪赛邻里业主们向媒体反映，开发商将办公用房当作公寓售卖，涉嫌虚假销售的房子多达400多套。

据当时的新闻报道称，镇海新城迪赛邻里那些房并不是公寓——一、二层是商铺，三层以上全是办公用房。办公用房每一间没有独立的卫生间，每一层楼只有公共卫生间，至于灶台、烟道、自来水变更不可能兑现。

但迪赛邻里却做了有卫生间和厨台的公寓样板房，包括楼书效果图都是公寓设计。且开发商销售人员于业主的聊天记录中曾明确表示公寓内有水管、下水道和烟道等配套设施，并且存在"卫生间"，以公寓名义诱导销售，将商业办公房作为公寓出售，欺骗业主，迪赛基业因涉嫌虚假宣传再次被立案调查。

短短一个月内两次被罚，熟悉的剧情仿佛又一次上演，迪赛基业的营销行为受到各方质疑。

近些年内地房产交易猛增，给了代理商带来更多发展的可能性，但"诚信"始终是市场公认的企业经营之本。近期，尽管上述违规的一幕未在迪赛基业身上再次上演，但在港交所的严格把关企业申请资料和背景的情况下，迪赛基业这些"黑历史"是否会成为IPO路上的"绊脚石"，《投资者网》对此将持续关注。