2020年开年，佳兆业和龙湖一马当先，吹响房企海外发债的号角。

1月9日，佳兆业发布公告，将发行本金总额为5亿美元的票据，发行价为票据本金额的100%。票据按年利10.5%计息，并须每半年期末支付。除非根据票据条款提前赎回，否则其将于2025年1月15日到期。

佳兆业在公告中补充，拟将票据发行所得款项净额用于为一年内到期的现有中长期债务再融资。

三天前，龙湖披露的公告则显示，公司近期成功发行的6.5亿美元票据中，7.25年期2.5亿美元票息仅为3.375%;12年期4亿美元票息仅为3.85%。

与之相比，佳兆业的发债利率颇高。将2019年发行的9笔美元债考虑在内，佳兆业的发债利率均高于10%，在10.5%~11.95%之间。

财经评论员严跃进认为，佳兆业高息发债或与其业务结构有关。佳兆业的旧改业务周期较长，可能会导致融资利率较高。“此外，佳兆业此前的经历以及目前行业不太景气的现状也会影响其发债的利率。”

货值去化不足50%

岁末，佳兆业在微信公众号中列出19张图片，对过去一年作总结。封面图上，佳兆业用“圆满”二字总结全年销售情况。红色的“1000”字样下方，佳兆业给出数据：2019年地产全口径销售额达到1152亿元，权益金额881亿元。

郭英成如愿达成“三年千亿”目标。

1月6日，佳兆业披露销售快报，进一步披露全年销售情况。2019年度，佳兆业录得总合约销售881.2亿元，总合约建筑面积464.21万平方米，分别同比增加25.8%及21%。

从月度销售情况来看，佳兆业的销售主力时期仍在下半年。11月、12月两月，佳兆业分别录得销售120亿元和130亿元，分别增长13.5%和25.2%。

光鲜的销售数据背后，销售快报还透露出另一讯息：佳兆业11月份的每平米平均售价约为1.96万元，按年下跌了16.3%。

同期，在安居客等买房网站上，部分佳兆业楼盘打出“首付11万买房送十年物业费”等口号促销。而十一期间，佳兆业还曾打出全国70盘联动的促销活动抓去化。

因为上半年年度目标仅完成40%，年中业绩会上，面对媒体对于下半年销售安排的疑问时，佳兆业行政总裁麦帆曾表示：下半年有1200亿货值，且大部分位于粤港澳大湾区，去化率不到50%就可以完成任务。

麦帆一语成谶，按佳兆业披露全年销售额881亿元计算，佳兆业下半年累计销售共534亿元。相对于1200亿货值，佳兆业下半年的去化率仅为44.5%。

产品去化不足，另一边，佳兆业引以为傲的旧改市场暂还不能独挑大梁。

旧改转化速度放缓

2019年4月，佳兆业曾斥46.6亿元巨资购买阳光100附属子公司所持有卓星集团的全部权益，即55%股权。收购当时，佳兆业曾表示，该项目体量巨大，属于“粮仓型”项目，可实现多期滚动开发，为公司提供持续稳定的现金流。

这仅是佳兆业旧改土储的冰山一角。

中期报告显示，截至上半年底，佳兆业拥有近3200万平方米的旧改用地未纳入土储。仅大湾区一处，佳兆业拥有128个旧改项目，包括深圳的88个项目、广州的12个项目及中山的18个项目，表外货值近两万亿。

下半年开始，佳兆业继续加码旧改项目。7月，佳兆业底价27.9亿竞得上海嘉定城中村改造地块项目，拆迁占地面积约15.52万平方米，计容建筑面积约21.35万平方米;9月25日，佳兆业又拿下广州荔湾海南村旧改，改造面积359.64万平米，体量约为半个珠江新城;11月、12月，佳兆业再次斩获四个旧改项目。

大湾区寸土寸金，相比较而言，旧改项目土地成本较低，但开发周期相对较长。

中达证券在11月底发布的研报显示，除2009年外，2008至2018年间，佳兆业旧改项目每年平均转化建筑面积约为94万平米。2019年，转换速度开始放缓。佳兆业曾表示，2019年年内计划旧改可售面积仅为73万平方米。

接二连三拿地后，佳兆业的现金流随即面临拷问。

为了帮助开发清远项目，2019年11月18日，佳兆业曾发行一笔信托计划，名为“爱建长盈精英-佳兆业清远项目集合资金信托计划”，据悉信托期限共两年。

23笔信托计划在案

“客观来讲，可能现在佳兆业还没走出业务以及负债的阴影”，严跃进指出佳兆业发债成本较高的一种可能。

实际上，自2016年回归，高负债始终是悬在佳兆业心头的一座大山。

年中数据显示，佳兆业净负债率191%，资产负债率82.7%，流动比率从1.7倍跌至1.6倍。截至2019年6月30日，佳兆业流动负债1808亿元，现金及银行存款共计299.8亿元。业绩发布会上，佳兆业提出，要在年底之前将净负债率降到180%以下。

彼时，严跃进在接受采访时直言，佳兆业的负债情况虽有所改善，却仍然居高。

为了在高负债下继续扩张，佳兆业的信托计划不少。中国信托登记网站信息显示，有关佳兆业的信托计划累计23笔。以其于2019年11月发行的万向信托·地产629号为例。

该笔信托又名“佳兆业大连悦璟项目贷款集合资金信托计划”，计划融资总规模3亿元，预期收益率7.5%~8.5%。

第三方网站中披露了此笔信托募资的使用去向。其中，A类信托资金，共8400万元，用于借款人之一的“佳兆业地产(大连)有限公司”支付(或置换)并购大连世展房地产开发有限公司的并购价款或归还因并购产生的股东借款及金融机构借款。

2.16亿元B类信托资金，将用于借款人之二的“大连世展房地产开发有限公司”开发的大连金普新区佳兆业悦璟项目的开发建设等。

工商信息进一步显示，大连世展房地产有限公司的股权曾在2019年发生密集变动。

大连世展房地产有限公司成立于2014年，由世展国际控股有限公司全资控股，直至2016年7月深圳世展置地将大连世展收入囊中。2019年6月，大连世展引入新股东“佳兆业地产(大连)有限公司”。同年9月，佳兆业集团(深圳)有限公司也现身股东列表，随后深圳世展置地退出。大连世展成为佳兆业集团独资子公司。

这意味着，一来一回之间，佳兆业不但用信托募集资金帮助自己“并购”了大连世展，还将其旗下的大连悦璟项目开发问题一并解决，成为该项目实际操盘方。