房企直接融资正在批量爆发。

3月5日，泰禾集团发布公告称，拟公开发行不超过120亿元的公司债券，并预计在3月20日的股东会上予以过会。这是这家公司自2018年以来首次预备积极境内发债。

前一日的3月4日，新城控股抛出了B转A以来最大的直接融资额度—不超过300亿元。

“去年和前年不止一次在会上提过要提高直接融资的规模。”3月6日，某前十强房企副总裁对时代周报记者表示。

根据Wind数据显示，今年1―2月，国内房企债券融资2484亿元，同比上升36%。

幸运儿如龙湖地产180亿元小公募、万科的90亿元小公募等已经通过。

截至3月9日，绿地180亿元的小公募、金地集团的110亿元小公募、万达98亿元的小公募等挂在上交所的网站上等待被通过。

2月发债次数达去年一半

作为房企直接融资工具之一的地产公司债，正成为金融市场各方的香饽饽。

“结构性牛市。”近日，平安证券在发布的研报中对当下地产债市场给出形容。该机构判断该情况短期内还会维持。

3月8日，长期从事地产类公司债承销的机构投资人王宇(化名)对时代周报记者表示，2月中旬是境内地产债行情开始火爆的转折点。

“2月上半月受疫情影响，境内地产债一度行情低迷。到了2月下旬，大家都在抢。”他形容。

这种改变反映在数据上。

时代周报记者根据Wind债券板块初步统计，2月下旬的两周内，地产债一级市场发行总量约300亿元，净融资额由上半月的负转为正，合计约240亿元。

截至目前，不少地产债还出现认购倍数高企以及打开认购下限不断增多的现象。

例如滨江集团的20滨江房产CP001、金科地产的20金科地产SCP001等，都是贴下限发行。

“在投标前，主承销商通常会给出一个发行询价区间，但市场在突破认购下限，可见多火爆。”王宇表示。

3月1日，华泰证券发布研报认为，地产债供需两旺归因于资金面的宽松，受益于央行逆回购操作和MLF 操作等为代表的货币政策宽松，中央加大对货币信贷支持的力度，以及多地因城施策带来调控边际宽松的预期。

早于境内债券，美元债从年初以来就持续火爆。据克而瑞研究中心统计，仅2月份的发债次数就达到2019全年发行量的一半。

3月9日，时代周报记者多方确认，多家房企发债被超额认购。

当日，前十强房企投资部总经理李明(化名)向时代周报记者分析称，“虽然2019年7月的778号文，限制房企的美元债发行用途在于借新还旧。但是由于全球降息，导致流动性剧增，一般情况下中资美元债包括无风险利率、风险溢价等，即便按照两倍计息都还是很划算。”

不少美元债的定价权也在向发债一方倾斜。

以阳光城为例，公司这笔超额14倍认购的美元债，较初始指导价9.25%下调了100个基点，最后的发行利率8.25%。

短暂窗口期

债券票面利率下行正在成为普遍现象。

据时代周报记者不完全统计，绿城、碧桂园等房企今年新发型的债券票面利率较此前的品种下行200-300个基点，降幅前列;融创、美的置业、滨江等下行范围在100-200个基点;禹洲、龙湖、金地等成本有40-70个基点下行;而本就在融资成本上较低的央企例如保利、招商蛇口更是下行20-60个基点。

王宇认为，利率下降对房企融资成本有所帮助。

按照海通证券的统计，2019年92家地产企业发行的228只美元债，平均利率为8.28%。时代周报记者对比发现，今年年初以来，不少房企的美元债利率低于该数值。

“尽管每年年初资金面相对充裕，但结合当下疫情的特殊情况，显然是直接融资的窗口期。”李明认为，受疫情影响销售遇阻，房企的经营性现金流不能得到有效补充，只能寻求在融资性现金流上的补给。

“但这个窗口期估计持续不了多久。”他认为。

尽管房企在境内外发债齐头并进，但不少仍然是以借新还旧为主。

据克而瑞数据显示，95家典型房企2020年到期债务达5000亿元。今年3月将迎来第一个小高峰，待偿总额达330亿元。

这也刺激市场出现对于超短期融资债券追捧。比如，建发股份270天期限的10亿元债券，票息为2.43%;招商蛇口40天期限的15亿元债券，利率为2.65%。

招商证券则认为，现阶段所谓的“缺资产”，不仅是缺“高收益+低风险”债券，而且缺的是“短久期”品种。

对于债券的审批进度在加快。以绿地集团拟发行的180亿元小公募为例，从2月26日提交以来，到了3月5日状态显示为已受理。前后时间不到10天，明显缩短。

据多位业内人士向时代周报记者透露，对于一些评级在AA及以下的民企债券，监管部门仍持相对谨慎态度。

3月9日，一位长期从事债券发行的前50强房企投资部人士对时代周报记者表示，新证券法取消了发债额度不超过净资产40%的额度限制后，未来公司债中公募的比例有可能会提高，私募债可能面临分化。

“这对房企的规模和内控运营水平的要求更高，中小房企私募的车可能还没搭上，市场就开始转向公募。”他认为。

李明则认为，注册制下债券的责任分摊到了中介机构和券商上，需要进一步把控，未来不排除对于项目的审核会更加严苛。

据前二十强房企副总裁杨毅(化名)观察，目前例如中期票据、永续中票、PPN、小公募等不少还在审核路上，也说明这些间接融资工具暂时不畅通。

“投资人给出的都是真金白银，房企需要业绩支撑。此外，融资端的调控周期也在缩短，房企应该抓住机会融资减轻现金流压力。”3月9日，他对时代周报记者表示。

再融资尚未开闸

尽管发债市场资金汹涌，但对于房企而言真正融资窗口是否打开，业内仍持保守的态度。

目前房企的再融资并未放开。

再融资的放开，在前几轮地产行情中，被业内视为融资宽松的典型信号。不过自2016年三季度定增窗口关闭后，没有地产企业成功实现以“项目融资”为目的的定增。

以新城控股为例，2016年的定增方案早已获发审委通过，而根据公司2020年3月4日的公告，截至目前尚未拿到核准批文。

重组类性质的定增被放行，以个案为主。

时代周报记者不完全统计，当中有2016年年底的上海临港、2017年的广宇发展、2018年的中华企业和信达地产以及2019年的中粮地产。

上述这些企业的定增以国企为主体，聚焦于国企内部的资产重组和收购。

“实质是国有资产证券化以及解决同业竞争。”3月8日，一位长期从事国有资产重组的法律界人士对时代周报记者预测，今年2月中旬证监会再融资新规出来后，不排除重组领域有限度放开定增，比如港股上市房企借壳回A的申请。

事实上，在2月15日证监会发布的《关于修改<上市公司非公开发行股票实施细则>的决定》等三份文件中，已经将主板(中小板)、创业板非公开发行股票发行对象数量上限统一调整为35名，并支持上市公司引入战略投资者。

但三份文件中并没有直接指明是房地产行业。

叠加3月1日实行的《证券法》中对公司发债的额度不超过净资产40%的规定，一旦定增放行增补充净资产之后，房企可以进一步发行更多债券。

“如果定增允许，对房企降低负债率，改善资本结构，安全运行，以及维持快速成长都有好处。”杨毅对时代周报记者判断，放开定增对于企业来说一定是利好。

但上述法律界人士认为，“一旦定增大规模放开，信号意义过强，不利于对市场预期的管理。房住不炒是房地产调控政策的主导方向。”

“过度举债并非好事。”3月9日，某房企助理总裁、资金管理中心总经理对时代周报记者表示，并不期盼融资上有进一步的放宽。

他认为，房企应多卖点房，多些经营性现金流而非融资性现金流。