《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》(以下简称通知)下发至今已两月有余。

21世纪经济报道记者获悉，这期间多个地方已在摸底储备基础设施REITs项目。地方需填写项目名称、所在地、试点行业、项目运营时间、项目收益来源、基础资产权属等内容。其中，PPP项目亦可作为储备项目，新基建项目亦被纳入其中。

对于公募REITs发展，有业内人士预测，中国公募基建REITs市场规模未来可达数万亿元。粤开证券认为，地方政府存量基础设施资产超过100万亿，参考PPP项目使用者付费项目大约占比13%，因此理论上的基础资产池在10万亿级别，实际上能满足条件的项目预计在万亿级别。

“目前国内公募REITs制度尚未完全建立，传统基建仍是基础，但新基建将是重要发力点。”某中型券商结构化融资部副总表示。

摸底储备项目

4月30日，证监会、国家发改委联合下发的通知称，各省发改委主要从项目是否符合国家重大战略、宏观调控政策、产业政策、固定资产投资管理法规制度，以及鼓励回收资金用于基础设施补短板领域等方面出具专项意见报送国家发改委。

在该通知下发后，省级发改委已开始摸底储备辖区内的基础设施REITs项目。

记者获得西部某省份7月下发的《做好基础设施REITs试点项目储备前期工作的通知》称，要认真梳理本地、本行业符合条件的并有意愿开展基础设施REITs试点工作的项目，及时填写项目摸底调查表。

摸底调查样表显示，地方需填写项目名称、所在地、试点行业、项目运营时间、项目收益来源、基础资产权属等内容。其中项目收益来源包括使用者付费、政府付费、可行性缺口补助，基础资产权属则包括国有企业资产、民营企业资产、外商投资资产三类。

国家发改委产经所基础设施REITs课题组秘书长王步芳7月10日在第四届REITs高峰论坛上表示，很多人以为只有国企的基础资产才能做公募REITs，这是无稽之谈。民营企业和外资企业拥有的基础资产，符合产权清晰、收入稳定等条件，也可以成为标的。

王步芳此前带领课题组对北京、上海、江苏、浙江、湖南等省市的部分基础设施资产进行调研后发现，很多资产都有稳定的现金流收入，适合于资产证券化。不少有意参加REITs试点的省市领导认为，用REITs进行基础设施资产证券化，不是银行的债转股，而是将银行债权形成的基础设施证券化，是去杠杆、调结构、促改革的重要手段，能够帮助地方政府化解债务。

前述西部省份填报的样表还需区分项目是否属于PPP项目。2014年，财政部、发改委接连发文力推PPP模式。从实践看，PPP模式在经过2015年、2016年的快速发展后市场关注度有所降低，而PPP项目融资难的问题则一直存在。

在通知下发后，一些市场人士认为，PPP与REITs相结合的模式有助于解决PPP项目融资难问题。“从国外经验来看，一些有现金流的基础设施PPP项目借助REITs融资，从名股实债转向真正的权益融资，降低了融资成本，同时投资者也能获得可观的回报。”一家外资机构高管表示。

北方某省份5月下旬下发的通知则要求，聚焦信息网络等新型基础设施，以及高科技产业园区、特色产业园区等重点领域，梳理并筛选权属清晰、具有成熟经营模式及市场化运营能力、发起人及基础设施运营企业信用稳健、具有持续经营能力的重点项目。

该省份还要求填写，原始权益人意见是否一致，是否已成立SPV，与投资顾问、证券公司、公募基金等对接情况等内容。“按照新要求，通过REITs募集的资金可用作项目资本金，以减轻地方财政资本金压力。”前述中型券商结构化融资部副总表示。

去年11月13日召开的国常会表示，基础设施领域和其他国家鼓励发展的行业项目，可通过发行权益型、股权类金融工具筹措资本金，但不得超过项目资本金总额的50%。市场认为，权益型、股权类金融工具即为REITs。这意味着，未来资本金筹集方式上，不仅可以由项目单位通过自有资金来筹资，也可以通过专项债、基建REITs来筹集，资本金筹集的难度降低且方式更加多元。

城投哪些项目适合REITs?

基础设施主要还是由于城投、园区企业等国资公司建设，因此城投等国资企业是重要的原始权益人。目前市场上，城投资产证券化基础资产主要包括债权类资产和收益权类资产两大类，前者主要包括BT合同债权、应收账款债权等，后者包括自来水、燃气、污水处理等公共事业收费、高速公路收费权、租赁收入等。二者中，收益权类资产才能成为REITs的标的资产，但要求更高。

江苏某地市平台融资部人士称，目前公司项目中污水处理项目可能适合做REITs，其他就没有特别成熟的资产，公交业务已经发了ABS。

江浙地区某园区城投公司副总介绍，此前公司已有私募类REITs的经验。现在根据成熟度筛选出一批优质的基础设施项目，努力成为首批公募REITs的实践者。

类REITs项目如华泰-四川高速隆纳高速公路资产支持专项计划。该项目发行规模为19.77亿元，其中优先级A档16.44亿元，次级3.33亿元。增信方面，四川高速对专项计划可分配资金不足以支付优先级资产支持证券本息的差额部分，承担相应的差额补足义务。

“相比类REITs项目，公募REITs对项目质量要求更高。类REITs项目还需要有增信措施，产品属性是债权类，但公募REITs不需要增信，产品属性是权益类。” 前述中型券商结构化融资部副总称。

前述中型券商结构化融资部副总对中部某省城投项目梳理后发现，省高速公路公司拥有的高速公路资产适合发行公募REITs，尤其是经营性高速公路项目。“经营性公路的车辆通行费由企业经营收费并进行管理，操作起来相对容易。”

对于该省省会城投的项目，前述中型券商认为，水务及污水处理项目具备现金流，适合发行公募REITs。两类项目资产主要在下属子公司中，因此子公司适合作为公募REITs的原始权益人，模式可采用特许经营转让或股权转让模式。

不过并非每个城投都有合适的项目。中部省份某地市平台人士坦言，目前尚没有申报REITs项目，因为没有好资产，主要是有现金流的项目较少。“如果现金流很好，那为何要发REITs，不把现金流留给自己?如果现金流不足，可能也达不到REITs的要求。”