日前，监管部门对房地产企业提出降低负债率的要求，包括一年内降档、三年内全面完成符合“三道红线”的调整。从数据看，很多知名且激进的地产公司问题很严重。

很多人将这种做法与日本1990年收紧房地产融资的政策比较，从而得出可能会戳破地产泡沫，并危及经济发展的判断。1990年代美国连续5次提高利率，由2.5%升至6%，也主要是打击了住宅市场需求端以及整个资产市场，导致股市和楼市相继暴跌。但中国当前并未提高按揭利率，甚至还有所下行。对于房地产融资的限制，在短期内只会增加供给，迫使房地产企业加快开发，因此，不可能像日本那样戳破整个经济泡沫。

所谓日本地产泡沫破裂导致日本失去二十年的说法是严重夸大，也不符合事实。当然，这么说并不意味着不对房地产价格的稳定保持警惕。日本在1990年代初，不只是地产泡沫，而是整个经济处于泡沫之中，包括股市泡沫以及过高的债务率。在资产泡沫与金融风险之后，是日本实体经济的空虚化。在此之前，日本政府持续多年通过投资基础设施刺激经济，以扩大内需应对货币升值带来的出口竞争力下降的压力。

日本人竞相购入资产制造了资产泡沫，提高了杠杆率，也严重削弱了日本国内经济的成长性，大量资本流入资产领域，制造业与消费受到挤压。与此同时，为应对日元升值，大量日本企业赴海外投资，日本出现产业空心化现象，日本企业在全球市场的份额早已达到拐点。在实体经济竞争力下降的基础上，资产泡沫破裂导致的去杠杆运动给实体经济雪上加霜，出现所谓的资产负债表衰退，美国发起信息产业革命后对日本形成了强大的产业压制，日本经济陷入长期低迷状态。

因此，日本的问题主要是经济高度金融化以及制造业失去成长性，使得整个经济空心化和泡沫化，地产只是其泡沫表象之一。中国当前房地产业面临与日本1990年代初类似的状况。但是，中国的情况与当时的日本并不相同。首先，中国早已将政策转向实体经济，促进创新，并强化以国内需求为主体的双循环格局。其次，近几年，中国主动采取降杠杆，避免脱实向虚，降低金融风险。也就是说，除了房地产市场通过调控稳定价格外，逐步化解制造业、金融以及需求等领域存在的问题，避免重蹈日本的覆辙。

事实上，中国政府对问题较为严重的房地产市场实施了“冻结”措施，即通过调控确保稳定，避免大起大落制造风险。这是为了给金融防风险与结构调整创造一个稳定的环境。房地产市场处于经济核心位置，绕过它推进结构性改革是不完整的，也会影响效果。

近日，由哈佛大学和清华大学教授共同完成的一份报告表示，中国房地产业可能触顶了，文章认为，支持房地产繁荣的家庭收入和人口成长近期放缓了，而且下行趋势有望继续。长达数十年的房地产繁荣导致房价和供应错位，房地产市场可能触及了“一个潜在的危险高点”。报告也认为，由于高首付等监管保护，中国的住房市场仍不太可能成为立即引发金融危机的诱因。显然，绝大多数因素都不支持房地产继续繁荣，而且结构性改革也需要尽快解决房地产市场拉大的分配差距以及对实体经济的威胁。

很多人也关注到另外一个棘手的问题：限制房地产公司债务水平后，将会导致地方政府的土地财政失去来源，从而令一些严重依赖土地出让收入的地方政府财政出现危机。地方政府与银行是在地产市场中获益最多的部门，但如果它们严重依赖地产市场，就会成为危机。无论如何，土地财政都无法持续，因此，它不是房地产业调整应考虑的因素，而是财政改革的内容。这也表明，房地产市场在经济中的影响过大，大到不得不提前做出系统性准备，拖得越久，系统性的结构性问题就越难解决，陷入“大到不能倒”的困境。