9月1日，东莞小房企汇景控股有限公司(下称“汇景控股”，09968.HK)因发高达12.5%的高息美元债引发市场关注，不过，仔细来看，发高利率债券与该公司短期偿债压力较大导致的资金链紧张有关。

今年上半年，公司经营业绩亮眼，收入、归母净利润录得双双增长。不过，市场感到疑惑的是，虽然公司经营表现尚佳，但短债压力却是居高不下，且目前主要发力的城市“旧改”领域强敌环伺，未来公司将如何从“红海”破局，保持业绩持续增长?

高息发债“解渴”

汇景控股8月3日宣布，拟发行票面利率12.5%的美元优先票据，发行金额为1.1亿美元，该票据将于2021年到期。

一月后，9 月 1 日，汇景控股再发融资公告称，拟发行 2021 年到期的额外 2500 万美元票息 12.5%优先票据，该票据将与上述8月票据合并及构成单一系列。对此，汇景控股明确表示：“融资所得款项用途主要用于偿债及一般企业用途。”

克尔瑞数据显示，截至2020年8月房企新增债券类融资成本6.20%，较2019年全年下降0.87个百分点，其中境外债券融资成本达8.06%，较2019年全年增长0.02个百分点，由此来看，汇景控股高达12.5%的年利率明显要高于同行均值，在业内属于高息发债。

《投资者网》查询今年7月、8月多家房企发债情况，如中南建设(000961,股吧)发行2亿美元票据，利率为9%;碧桂园发行的10亿美元票据，最高利率为4.8%;融信中国发行的2亿美元债券，利率为6.75%。由此来看，汇景控股的12.5%利率当属最高行列之一。

冒着高成本融资风险发债，汇景控股的手头显然并不宽裕。财务数据显示，截至今年6月30日，汇景控股资产负债率较2019年下降17个点至64.55%，短期借款为12.12亿元，账面现金及现金等价物为7.21亿元，受限制存款及现金为3.94亿元，账面近半数资金均受限，总现金难覆短债，公司短期偿债压力较大，这也是公司发高息美元债用于“解渴”的原因。

值得一提的是，今年1月16日成功赴港上市的汇景控股，上市前曾有过突击降负债的经历。资料显示，2016年-2018年，其净负债率分别为375.4%、277.2%、242.7%，连续三年超过200%。但在2019年，其净负债率大幅降至82.6%，截至2020年6月底，汇景控股净负债率再度骤降56.1个百分点至26.5%。

但即便是降负债成效显著，公司目前仍受困于资金压力，发债成本居高不下。

对此，汇景控股企业传讯部门负责人向《投资者网》解释：“公司在发行私募债时与投资银行及投资者经过深入研究及听取大量投资者反馈意见后而得出一市场化的利率。未来，集团将通过经营活动所得现金、银行融资以及上市的所得款项净额来进一步改善资本债务结构，降低融资成本。集团亦将持续加强现金流管理，加快回款，提高资金周转率。”

汇景控股称，上半年降负债成效显著，主要由于经营活动所得现金、银行融资以及上市的所得款项净额来进一步改善资本债务结构集团财务状况健康。凭借集团的业务规划持续扩大，有信心未来净资产负债比率会维持在较低水平。

逆势增长是否可持续？

8 月 20 日，汇景控股披露 2020 年上半年业绩报告显示，公司合约销售24.5亿元，同比增长 53.1%;营收22.77 亿元，同比增长 73.02%;利润总额为 6.19 亿元，同比增长 21.7%;净利润为 3.06 亿元，同比增长 43.4%;归母净利润3.03 亿元，同比增长 41.69%。

成立于2004年，是一家东莞区域型房企，早年在东莞积累较多土储，目前公司营收大块亦主要来源于东莞地区。

回顾行业，上半年房企受疫情影响，经营业绩出现不同程度下滑。Wind数据显示，截至8月28日，据申万行业分类，A股已披露半年业绩数据的139家A股房企合计的盈利规模同比下降约近4成。其中，103家房企实现盈利，36家出现亏损;56家归母净利润同比小幅增长，83家同比下跌。

同时，克尔瑞最新研究数据亦显示，上半年近半数房企业绩完成低于40%，50强房企中12家出现下滑，盈利增速总体放缓，房企盈利冷热化加剧。

在此基调下，汇景控股作为区域小房企，却交出了一份营收增长超七成的亮眼绩单。“集团上半年多个项目的预售情况理想，包括东莞御海蓝岸、河源九里湾及长沙汇景发展环球中心项目。”汇景控股向《投资者网》表示。

从过往四年的经营发展来看，汇景控股营收一直呈快速增长的状态，2017年至2019年，其营收分别为11.98亿元、22.38亿元、36.06亿元，归母净利润依次为1.58亿元、4.03亿元、6.15亿元，营收、净利均呈快速甚至超1倍的增长速度。公司的业绩高增速的趋势在近两年亦开始逐步放缓。

2018年至2019年，营收增速分别为86.88%、61.07%，归母净利润增速分别为154.94%、52.72%，截至今年上半年，汇景控股营收、归母净利润增速分别为73.02%、41.69%，业绩放缓趋势比较明显。

对此，深圳一位不愿具名的地产行业咨询人士向《投资者网》表示：“小房企在规模发展初期，业绩增速较大甚至到达1~2倍属于正常现象，由于基数小，小型房企获得快速增长相对容易，但过了早期快速扩张的那几年后，仍想继续保持高增长显然不太现实，尤其是在房地产市场已告别高速增长阶段，行业环境不支持房企过度加杠杆的大背景下。”

那么，下半年汇景控股是规模能否更上台阶?同时，公司业绩高增长是否可持续?对于上述疑问，上述汇景控股相关负责人向《投资者网》表示：“未来集团会继续采取更加积极的销售策略，及时调整营销计划和策略，增加营销收入，预计下半年的销售会比上半年增加 ”，但对于公司业绩高增长能否持续，该负责人并未正面回应。

发力“旧改”赛道竞争火热

进入2020年，汇景控股展望，“集团未来在深耕大湾区的基础上，逐步布局长三角城市群及长江中游城市群等高增长潜力区域，继续以城市更新项目为核心，以文旅康养及科创产业为双翼，全面驱动企业发展。”

实际上，自2013年涉足城市更新(也称“旧改”)，历经7载光阴，汇景控股已将城市更新作为了未来发展的主赛道。截至今年上半年，汇其土地储备约262.67万平方米，包括17个项目及5块土地，分别位于大湾区、长三角城市群及长江中游城市群的5座城市。

上述汇景控股相关负责人向《投资者网》表示：“回顾期内，集团正进行2个城市更新项目的后期工作及完成土地收购程序;另成功取得 7 个东莞市项目的前期服务商(土地面积约 156 万平方米);及推进另外 8 个城市更新项目(土地面积约 38 万平方米)。集团会继续把握城市发展机遇，选择并收购具有战略性区位优势的土地，并深化城市更新项目布局，致力成为大湾区城市更新领域中领先的发展商。”

值得注意的是，伴随着地产行业步入增量到存量市场的转轨期，城市更新作为行业孕育的新赛道，目前竞争十分火热。今年，东莞城市更新项目陆续公开招标。截至8月初，光是东莞万江区便已公示近二十几个旧改项目，中标房企包括万科、光大、世纪城等。其中，7月30日，东莞5宗旧改项目引进了5位前期服务商，保利达中标了两宗旧改项目，鸿荣源、恒荣实业、东莞乐富分别中标一宗项目。

同时，据克而瑞研究中心显示，百强上市房企中，约有47%的企业涉足了城市更新，其中TOP50上市房企的比例达到了61%。当前仍主要偏安东莞一隅的汇景控股，在具备地区优势及技术经验的同时，未来或面领着较大的竞争压力。

尤其在城市更新前期耗资大、投入时间长及技术门槛较高的受限条件下，本就资金吃紧的汇景控股，未来能否成功从中分得一杯羹，成为大湾区领先的城市更新运营商，有待时间检验。