21世纪经济报道记者唐韶葵

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2月25日，上海发布《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》（简称“沪七条”），从限购调整、公积金优化、房产税完善三大维度推出七项举措。

3月4日，新政发布满一周，上海楼市春意渐浓。

上海链家数据显示，新政降低社保年限、提升公积金额度后，潜在客户被激活，新房线上咨询量上升106%。3月1日作为新政后的首个周末，与1月周末相比，新房线上咨询量上升80%。总体来看，新政精准切割了需求枷锁，提升市场信心。

另一个第三方平台数据也印证了这一趋势，58安居客平台显示，新政落地首周，用户主动咨询量环比增长97.6%，留电转化效率环比上升180%。

市场升温不仅体现在数据上，更直观地反映在售楼处的人潮涌动中。一个标志性事件是，温州客户重现楼市。2月27日，新政落地第二天，多个社交平台便流传着“温州豪车团驶入上海新盘售楼处”的照片与视频。浙C牌照车辆扎堆豪宅售楼处的画面，让“温州炒房团重现沪上”的消息迅速发酵，也勾起了市场对多年前温州资本横扫上海楼市的记忆。

对此，相关房企相关负责人对21世纪经济报道记者证实，该现象是项目上“联动温州中介”的结果，而“其他城市的（客户）没那么快（到来），温州的（客户）最积极”。

温州客户扎堆看房

据观察，所谓的“温州炒房团”主要来自中海地产旗下项目。近期，有不少中介销售人员发现，久违的“温州炒房团”出现在中海地产旗下三个楼盘：安澜上海、中海·云邸玖章与中海·环宇玖章。

中海地产上海区域相关负责人对21世纪经济报道记者表示，客户还在看，目前还未下单。其指出，这几天来打前站的温州购房客户比较多，是项目上联动温州中介带来的客户。实际上，为了增加客户到访量，中海旗下项目还联动了其他城市的中介增加客户到访量，温州的客户最积极。

“上海楼市就像是温州炒房客的‘白月光’。”一名业内人士说，温州人热衷于提升资金的利用率，其投资不动产早已名声在外。“温州炒房团”曾是中国楼市最具标志性的民间投资力量，甚至成为了楼市向好的一个符号。如今，历经多轮楼市周期洗礼后，这一群体更趋理性，投资目光聚焦于核心城市的优质资产。

该业内人士表示，浙江省此前已有热点城市放开了限购，但温州客户因担忧房价继续调整而持币观望，此次来上海看房也是出于上海楼市对于温州客户的特殊吸引力，想借着新政利好先过来看看。

但“温州炒房团”也引发了“作秀”的质疑。有观察人士认为，相比直接卖房，借助温州客户这一特殊群体，为项目炒作，或是开发商的真正目的。

在紧抓政策红利、转变营销策略方面，中海地产还有其他策略。记者了解到，除了联动外地中介带客户到访售楼处之外，安澜上海已于3月1日正式开启分销模式，即将项目销售权委托给多个第三方分销机构，从而提升对客户的覆盖范围。

“今天第一天开分销，客户来了都要拿号看样板房。”3月1日晚上7点多，中介从业人员鲁卫（化名）对记者表示，其刚在安澜上海售楼处送走看完房子的客户，准备回家。但他上车后并没有立即开车回家，而是在车上录制了一段短视频并发布朋友圈，附言“下大雨也要看的豪宅”。视频里，鲁卫称，尽管当天下了一天的雨，但安澜上海一天到访百组客户，客户需要验资2000万元，看样板房还需要拿号排队。

据现场其他中介人员透露，当天几十名中介人员带着客户涌向安澜上海售楼处，客户一度需要取号排队看房。据不完全统计，他们带来的客户中，约有50%为外地人，多数来自浙江省。

开发商频发“捷报”

安澜上海的积极营销策略，只是上海多个豪宅新盘的缩影。人头攒动的一幕也出现在了上海多个新盘售楼处。

上海“沪七条”发布后，各大房企捷报频传。保利发展旗下外滩曜、外滩启宣布，在新政颁布后6小时来访量超100组，成交3套。保利世博天悦项目则表示，在2月25日至3月1日期间，斩获2.5亿元成交额，其中不乏单价超18万元/平方米、总价5000万级别以上的豪宅房源。

招商蛇口上海公司宣布，新政发布之后的24小时内，成交总金额破1.7亿元。华润置地旗下的云启滨江、外滩瑞府和望云三个项目据称成交火爆，仅2月25日至2月28日四天，云启滨江单盘销售额就超3.5亿元。新政首日，华润置地上海区域成交额更突破3.2亿元。金茂则宣布，新政落地一周，金茂上海各项目整体来访量较春节前提升超60%，成交金额较春节前提升超50%。

新政也在影响购房者的决策。据销售人员透露，华润外滩瑞府曾在春节前夕接待过一位客户，由于当时上海楼市热度有所下降，加之客户尚未卖掉用于置换的自有房屋，因此虽然看中一套大户型房源，但客户并未出手。春节后，该销售人员多次邀约客户复看房，但对方仍在观望。

“沪七条”发布的次日上午，该客户主动向销售人员询问此前相中的房源是否仍然在售，得到确认的答复后，客户当天便到场办理了认购手续。

网上房地产数据显示，新政发布后的第一天，上海新房网签套数比政策发布当天翻番，一周内网签量呈上升趋势，3月1日的周末达到了峰值。

同策研究院联席院长宋红卫指出，上海“沪七条”新政精准切中市场需求，通过降低交易成本和门槛，有效激活了改善型及投资型需求。从一线销售反馈的数据和现象来看，市场信心得到实质性修复，买卖双方的博弈天平正在向卖方倾斜。随着传统销售旺季的到来，预计上海楼市短期内将维持当前的热度，但后续政策的持续性以及宏观经济基本面仍是影响市场走向的关键因素。

克而瑞上海发布的一份研报指出，展望后市，三月市场有望迎来暖春行情，除“沪七条”为市场注入了积极信号外，还得益于多重因素：一是传统“小阳春”的来临；二是学区房购买进入关键节点；三是春节前后积压的需求有望释放。

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