周末央行、银保监会再发房地产重磅政策，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点。按照目前5年期以上LPR为4.6%，首套房贷款利率可低至4.4%。

此后网络上就出现了很多花式解读，比如50万房贷可以少还2万利息。但是如果按一二线城市的房价看，200万房贷应该是起步，也就是20年少还8万，每个月不到400元。有人调侃：我是没那2万的人吗?我是没那50万的人!

当然，调侃归调侃，这个定向降房贷政策的指向还是很明确，那就是以活跃市场拉动经济增长，毕竟房地产产业链太长，涉及的面很广，牵一发而动全身。

我们今天探讨的是，此前央行刚刚引导了存款利率下调，现在又降低房贷利率，这将给商业银行带来怎样的影响。我们先来看看银行目前的“存贷差”还有多大。此前，部分国有银行将三年期大额存单利率下调0.1%至3.25%，股份制银行最低三年期利率下降至2.9%;5月16日央行1年期1000亿元MLF(中期借贷便利)中标利率2.85%，7天逆回购中标利率2.1%。这些平均数可以简单认为是银行的资金成本，短中长期都有，逆回购代表短期，资金利率水平2.1%;1年期MLF可以代表中期，资金利率水平2.85%，1年期商业银行(AAA级)同业存单收益率2.30%至2.39%之间;大额存单可以代表长期，3%左右，部分中小银行为了揽存利率更高，甚至可能超过4%。

那么，国内银行的房地产贷款又有多大规模呢?根据2021年实施的房地产贷款集中度管理制度，国有大型银行个人住房贷款占比上限32.5%，整个房地产贷款占比上限为40%。截止2021年末，工行、建行、中行、邮储银行个人住房贷款占比均超过33%;股份制银行房地产贷款占比上限为27.5%，小型银行为22.5%。从这个数据可以看出，房贷基本是各大银行最大的贷款单项，当然由于有不动产抵押，这部分资产也是银行最优质的资产之一。目前各大银行执行的主要房贷利率水平基本在5%以上，如国有银行在广州执行的房贷利率是5.4%。由此可以看出，不少银行其实并没有按4.6%的基准利率在执行房贷，都有所上浮，即便此次降低了20个基点，可能到最终执行的时候依旧会在5%左右，为应对市场竞争，部分中小银行可能会降到4.5-5%之间。

从另一个角度看，4.5-5%之间左右的房贷利率水平对比3-4%的长期存款利率来说，利差已经越来越小。这个时候，对于中小银行来说是一个不小的挑战，它们一方面要高息揽存，否则可贷资金不足，一方面又要适度降低房贷利率水平，利差缩小将实质性影响其盈利水平。2021年，利差收入占整个银行业净利润的80%以上，可以说，此次房贷利率的调整加上此前对中长期存款利率水平的调整，管理层让银行业让利实体经济的目的已经非常明显，未来银行业的利差结构还会继续收窄，这将使部分商业银行不得不重新思考未来的转型发展路径。

关键词： 房贷利率下行 中小银行 加速转型 期限贷款市场