11月25日，北京两宗宅地落槌，其中朝阳区松榆里地块经超百轮竞价由北京懋源璟鸿房地产开发有限公司（以下简称“懋源地产”）摘得；房山广阳城地块则由北京城建房地产开发有限公司（以下简称“北京城建”）以底价收入囊中。

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中指研究院土地市场研究负责人张凯向《证券日报》记者表示，松榆里与广阳城两宗地块分别代表了北京土地市场中核心区域稀缺资源与近郊潜力板块的不同开发逻辑。前者依托高确定性区位主打改善产品，后者则需在库存压力下靠产品与配套挖掘价值，两者的成交结果不仅是当前市场需求的真实体现，也预示着房企在战略布局上将面临更深层次的分化。

具体来看，热门地块朝阳区松榆里作为东三环核心区域稀缺的纯住宅用地，该地块自挂牌起便成为市场讨论热点。

本次竞拍亦吸引了懋源地产、北京首都开发股份有限公司、北京金隅集团股份有限公司、招商局蛇口工业区控股股份有限公司等7家头部房企（联合体）参与竞拍。最终懋源地产以50.24亿元竞得该地块，成交楼面价6.2万元/平方米，溢价率18.21%。

作为一家老牌民营房企，懋源地产近期拿地动作较为多。例如，8月26日，懋源地产以底价10.30亿元竞得顺义一地块，成交楼面价27989元/平方米。“此次竞拍的松榆里地块是最近几个月北京最优质的地块，民企再次拿地，也代表对北京优质区域的信心。”中原地产首席分析师张大伟对《证券日报》记者表示。

对于此次拿下的热门地块，业界认为从规划方面已充分体现“好房子”建设导向。“该地块容积率2.8，限高60米，且地块格局方正、南北通透，为后续打造大面宽改善型产品提供了优质基础条件。该地块出让文件中明确鼓励设置下沉庭院，通过住宅地块街坊路地下空间，实现与规划文化用地联通，充分凸显‘好房子’建设导向，预计项目将融合下沉式景观、公共空间与地铁接驳系统，形成独特的社区品质标签。”张凯表示。

定价方面，该板块新房市场供应稀缺，仅有已是现房的能建·东誉府，近期成交均价约为10.6万元/平方米，反映出区域存量市场老化与改善需求释放直接的结构性错配。

“尽管松榆里地块在环线位置和配套成熟度方面具备优势，但邻近的黄杉木店、三间房及十八里店等板块均有多个新房项目入市，对客户形成分流。因此，该地块项目若想实现市场突破，关键在于通过提升产品性价比，有效吸引来自下游板块及竞争项目的潜在客群。”张凯如是称。

相较核心区地块的竞争热度，房山广阳城地块则由北京城建以底价14.71亿元摘得，住宅部分成交楼面价约1.81万元/平方米。

值得一提的是，房山区已经一年左右时间未在北京土拍市场“露面”。在业界看来，此次推出的地块具备“地铁+商业+医疗”的复合场景潜力，但当前房山区房地产市场整体库存规模较大，需求端主要依赖本地客群及丰台通勤刚需群体，市场去化压力突出。因此，该项目需通过差异化设计提升竞争力，并注意平衡商业配套带来的便利与潜在噪音影响。

从近期各批次土拍情况看，北京土地市场继续呈现分化结构。上海易居房地产研究院副院长严跃进对《证券日报》记者表示，核心区优质地块因供应稀缺、需求稳定，仍是房企重点关注的扩储方向。随着“好房子”建设的持续深化，叠加城市更新加速推进，核心城市未来的土地供应或将进一步向改善型需求聚集、向功能完善的重点区域倾斜。企业在参与土拍时，也将更注重城市更新、片区综合开发等长期价值的挖掘。

关键词： 地块 北京 源地 广阳